東營市物業(yè)管理辦法

時間：2025-11-04 18:15:31 銀鳳辦法

關于東營市物業(yè)管理辦法（通用6篇）

　　根據國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。下面是小編為您精心整理的關于東營市物業(yè)管理辦法全文內容，僅供大家參考。

　　東營市物業(yè)管理辦法 1

　　第一章總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的非所有權人。

　　第四條　物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。

　　第五條　市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。東營經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會、東營港經濟開發(fā)區(qū)管理委員會等(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　經濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、環(huán)境保護、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監(jiān)等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信(含寬帶數(shù)據傳輸，下同)、有線電視等專業(yè)經營單位，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

　　第二章　新建物業(yè)

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

　　第八條　建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產開發(fā)經營權證、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十條　物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　物業(yè)服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬平方米以下(含十萬平方米)的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米;超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十一條　住宅區(qū)內的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設;社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

　　住宅區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。

　　第十二條　按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位和物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置的停車泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。

　　第十四條　住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。住宅區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。

　　專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十五條　專業(yè)經營單位應當依法履行專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

　　各級人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經營單位履行投資、建設、維護和管理義務。

　　第十六條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批時，應當就住宅區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求住房城鄉(xiāng)建設主管部門和專業(yè)經營單位的意見。

　　第三章　前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第十七條　建設單位應當依法通過招投標方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬平方米以下，非住宅項目一萬平方米以下的，經縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十八條　建設單位確定前期物業(yè)服務企業(yè)后十五日內，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;合同期限未滿、業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第十九條　建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　第二十條　鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

　　建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十一條　新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

　　第二十二條　新建住宅區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)住宅區(qū)用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按設計要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網點、物業(yè)服務、政務管理和社區(qū)居家養(yǎng)老服務等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格;

　　(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行綜合驗收，向住房城鄉(xiāng)建設主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十三條　建設單位應當自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。

　　第二十四條　建設單位應當在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關安全技術檔案;

　　(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)其他應當移交的資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會。

　　第四章　業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第二十五條　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　第二十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

　　第二十七條　業(yè)主大會依法履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用住宅專項維修資金;

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他事項。

　　第二十八條　建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條　符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當在三十日內組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一;籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。

　　第三十條　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)依據相關法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會委員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第三十一條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，由三人以上單數(shù)組成。依法選舉產生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務的，經業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令限期召集;逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

　　第三十二條　業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任和執(zhí)行委員在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。

　　第三十三條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責的;

　　(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的.;

　　(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

　　第三十四條　業(yè)主委員會依照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動，履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十五條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會。

　　第三十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，有三分之二以上委員參加，會議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體委員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第三十七條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三十八條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第三十九條　業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

　　第四十條　業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經費及業(yè)主委員會委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第五章　物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務

　　第四十一條　物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、取得相應資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

　　第四十二條　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務時應當實行項目經理責任制。

　　第四十三條　物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第四十四條　住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行專項檢查，督促其提高服務水平。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

　　第四十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當在市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會指導下成立物業(yè)管理協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)管理服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第四十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的養(yǎng)護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;

　　(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告;

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管;

　　(八)其他約定的物業(yè)服務事項。

　　第四十七條　業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主委員會應當經業(yè)主大會授權，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

　　第四十八條　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;

　　(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范;

　　(三)制定和完善物業(yè)服務質量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度;

　　(四)向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項;

　　(五)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務;

　　(六)將物業(yè)服務相關信息在物業(yè)管理區(qū)域內長期公示;

　　(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。

　　第四十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的名稱、資質證書、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)項目經理有關服務信息;

　　(三)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準與依據、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(四)電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　第五十條　物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并依據合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。

　　第五十一條　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會，并向全體業(yè)主公示;合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

　　第五十二條　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(三)移交物業(yè)服務用房;

　　(四)結算預收、代收的有關費用;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　第五十三條　物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第五十四條　物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為止。代管期限一般不得超過三個月。

　　第五十五條　物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

　　第五十六條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收取;未約定的，按物業(yè)服務收費標準適當減收。

　　第五十七條　物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

　　第五十八條　業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十九條　住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。

　　專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。

　　第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第六十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

　　(一)擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備;

　　(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營;

　　(三)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(四)擅自改變房屋用途;

　　(五)損壞房屋承重結構;

　　(六)違章搭建建筑物和構筑物;

　　(七)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物;

　　(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

　　(九)實施賭博、利用迷信活動等危害社會;

　　(十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，制造超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

　　(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告。物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止，經勸阻、制止仍未改正的，向有關行政管理部門報告;業(yè)主和相關單位可以向有關行政管理部門投訴。有關行政管理部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。

　　第六十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六十二條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

　　第六十三條　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第六十四條　物業(yè)管理區(qū)域內的車庫應當通過出售、租賃或者附贈形式，優(yōu)先滿足業(yè)主或者物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

　　第六十五條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車庫應當優(yōu)先投入使用。因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見后，可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。

　　利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地停放車輛。

　　第六十六條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，經有利害關系的業(yè)主同意后，依法辦理相關手續(xù)。

　　第六十七條　物業(yè)管理區(qū)域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。未作決定的，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經費或者折抵物業(yè)服務費。收益使用情況應當向全體業(yè)主公示。

　　第六十八條　新建物業(yè)實行質量保修金制度。建設單位在辦理竣工驗收備案前，應當按照建筑安裝總造價的百分之三至百分之五的比例，一次性足額向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會設立的賬戶交存物業(yè)質量保修金。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質量保修金。

　　第六十九條　建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會核實后，在物業(yè)質量保修金中列支維修費用。

　　建設單位履行了保修義務的，保修期屆滿后，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當按規(guī)定將質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第七十條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護和維修，由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

　　因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關法律責任。

　　第七十一條　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、單元門、監(jiān)控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第七十二條　業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主未交納住宅專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當共同承擔維修責任。

　　電梯、鍋爐等特種設備和消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng);有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當委托具備相應資質的單位或者個人實施。委托實施的，應當明確各方安全管理責任。

　　第七章　老舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第七十三條　縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的老舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　第七十四條　老舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，建設資金由相關專業(yè)經營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造資金，由業(yè)主承擔。市及縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　專業(yè)經營設施設備改造驗收合格后，專業(yè)經營設施設備產權未移交的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會表決;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導社區(qū)居委會組織召開小區(qū)居民會議，將入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備產權移交給專業(yè)經營單位，并由專業(yè)經營單位負責今后的維護和管理。

　　第七十五條　在老舊住宅區(qū)整治改造中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房、政務管理用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為老舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第七十六條　提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

　　第七十七條　未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。

　　第八章　　社區(qū)管理與監(jiān)督

　　第七十八條　實行政府部門職能進社區(qū)制度，落實網格化管理。

　　住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監(jiān)等有關部門，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。

　　第七十九條　縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第八十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責召集由住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調處理下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題;

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　涉及協(xié)調處理物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的，應當通知相關專業(yè)經營單位參加。

　　第八十一條　市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)評價體系和信用檔案，依法向社會公示物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。

　　第八十二條　物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家、省和市有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進標準化服務。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，促進行業(yè)自律。

　　第九章　法律責任

　　第八十三條　違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的，依照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)、規(guī)章未規(guī)定法律責任的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十四條　業(yè)主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期移交。

　　第八十五條　物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期改正，并將該行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：

　　(一)違反本辦法第二十一條規(guī)定，未履行承接查驗義務的;

　　(二)違反本辦法第四十七條第四款規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)的;

　　(三)違反本辦法第四十九條、第六十七條規(guī)定，未公示相關信息的;

　　(四)違反本辦法第五十三條第二款規(guī)定，在經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的;

　　(五)違反本辦法第六十條規(guī)定，未履行勸阻、制止和報告義務的。

　　第八十六條　專業(yè)經營單位違反本辦法規(guī)定，停止已繳費用戶和共用部位服務的，由相關行政主管部門依法予以處罰;造成業(yè)主或者物業(yè)使用人損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第八十七條　住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十章　附　則

　　第八十八條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十九條　本辦法自xx年3月1日起施行。

　　東營市物業(yè)管理辦法 2

　　一、項目概況

　　1.地理位置

　　該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經濟指標

　　二、物業(yè)管理內容

　　物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三類服務，即房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

　　1、房屋及設施設備管理

　　建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：

　　a、工作的主動性

　　管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　b、工作的多樣性

　　根據房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

　　c、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

　　共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

　　根據智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　在jt我們遵循高標準、嚴要求的`環(huán)境衛(wèi)生管理和高質量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。衛(wèi)生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　環(huán)境管理

　　jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

　　3.綠化管理

　　綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預防為主、防治（消）結合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

　　6、公共管理

　　住戶裝修管理

　　在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

　　搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

　　7、常規(guī)性公共服務

　　即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。

　　8、委托性特約服務

　　是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

　　9、經營性多種服務

　　即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

　　東營市物業(yè)管理辦法 3

　　一、房屋產權界定及管理

　　小區(qū)單位用房的產權歸中國水利水電第五工程局有限公司所有，居民住宅的產權部分屬個人所有。公司授權高碑店基地管理處對單位用房行使財產所有權，對居民住宅進行常規(guī)管理。為加強房屋管理，保證房屋的正常維修，維護單位和業(yè)主的合法權益，業(yè)主應自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定，由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經濟糾紛，由業(yè)主承擔。

　　1、對室內裝修的管理

　　凡需進行室內裝修的業(yè)主，在動工前必須到管理處經營部辦理申請批準手續(xù),并在財務部繳納裝修押金后，到經營部領取《裝修許可證》，業(yè)主憑《裝修許可證》方可進行室內裝修。裝修時應遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。裝修押金按房屋建筑面積收取，裝修完畢后業(yè)主通知經營部和物業(yè)公司共同檢查達標后，憑收據退還押金。如果經檢查有下列情況發(fā)生的，首先從押金中扣款，押金數(shù)額不足以扣款時，業(yè)主另行交款：

　　(1)破壞了房屋受力結構，造成了安全隱患的;

　　(2)改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線，可能影響其他業(yè)主的;

　　(3)產生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的;

　　(4)占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。

　　2、對房屋維修的管理

　　本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業(yè)公司負責，其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的，在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的.維修由業(yè)主負責，業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務，也可以選擇社會服務單位提供服務，維修費用業(yè)主自理。

　　二、共用設施管理

　　1、共用設施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等，與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關，嚴禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進行拆、改、增、遷或損毀，一經發(fā)現(xiàn)上述行為，由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復，另外還要按實際損壞程度賠償損失。如確需改、拆、增、遷共用設施，必須向管理處提出申請和說明，經批準后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關安全規(guī)范進行施工為保護屋頂防水層，嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責任人必須承擔防水層修復費用，以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關財產損失的賠償責任。

　　2、太陽能安裝

　　業(yè)主如需安裝太陽能設施，必須先到管理處的經營部辦理申請登記手續(xù)并在財務部繳納安裝押金后，到經營部領取《安裝許可證》。業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據到物業(yè)公司領取鑰匙，同時確保按安全要求，保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進行安裝。業(yè)主如未經相關部門同意，私自安裝太陽能裝置，管理處和物業(yè)公司有權阻止其行為，除限期拆除太陽能裝置外，還應賠償造成的相關損失。對業(yè)主在使用的太陽能設施，管理處經營部隨時進行檢查，如因該設施自身原因，造成樓頂防水層滲漏和公用設施的損壞，由業(yè)主承擔補漏費用，并承擔相應的損失賠償責任。

　　三、物業(yè)服務費及各項代收代付費用的繳納

　　1、水費：由物業(yè)公司定期入戶抄表，業(yè)主在10日內到物業(yè)公司繳納;

　　2、電費：業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位，由物業(yè)公司定期入戶抄表，同時收取電費;

　　3、暖氣費：業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內，到物業(yè)公司繳納，收費標準應符合物價局相關規(guī)定。

　　4、物業(yè)服務費：業(yè)主應當自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務相關費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的，如不能按規(guī)定及時交納，責任由業(yè)主負責。凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用，物業(yè)公司有權采取催繳措施，并由業(yè)主按照每逾期一日支付應繳費用總額的千分之三的標準支付滯納金。

　　四、用水、用電管理

　　1、用水管理

　　(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設施，防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障，請及時通知物業(yè)服務單位進行維修;

　　(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負責養(yǎng)護維修，業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;

　　(3)、嚴禁業(yè)主采取滴水、水表停轉和倒轉等手段無償使用水資源，一經發(fā)現(xiàn)確認，物業(yè)公司除收繳水費外，還應按照當期應繳水費的兩倍賠償經濟損失。

　　2、用電管理

　　1)、當電路出現(xiàn)故障時，業(yè)主應及時通知物業(yè)公司進行維修，不得私自維修公共配電設施。否則，由此造成的一切后果和損失由責任人負責;

　　2)、嚴禁私自拉線用電，嚴禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生，如有違章用電者，一發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)公司按規(guī)定進行處罰，由此造成的經濟損失和人身傷害，由責任負責。對于經查實偷電者，該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經濟損失。如情節(jié)嚴重，管理處和物業(yè)公司均有權向當?shù)毓矙C關反映、舉報;

　　3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換，如需物業(yè)服務人員更換，業(yè)主需承擔材料費，燈泡限用功率在25W以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當事人負責并支付人工、材料費。

　　五、供暖的管理

　　1、業(yè)主不得私自改裝供暖設施，不得私自關閉公用進水、回水閥門

　　2、業(yè)主安裝其他原供暖設施以外的取暖、熱水設施(如“小保姆”)，須到物業(yè)公司登記備案，并按規(guī)定交費后方可使用。未經批準私自安裝使用的，該業(yè)主按照應繳取暖費的兩倍繳納取暖費用

　　3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障，室內溫度達不到標準時，應及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。未經批準，私自維修造成的一切后果，由當事人自行負責。

　　六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理

　　1、公共衛(wèi)生管理

　　(1)、業(yè)主應將生活垃圾裝入垃圾袋中，放入設置的垃圾箱內，禁止亂扔、亂倒垃圾;

　　(2)、禁止隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;

　　(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物，禁止隨意傾倒污水、雜物;

　　(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;

　　(5)、禁止在小區(qū)內飼養(yǎng)畜禽，不準在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;

　　2、公共環(huán)境管理

　　(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;

　　(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內

　　(3)禁止占用公共空間擺放私人物品，一經發(fā)現(xiàn)，管理處和物業(yè)公司有權清除;

　　七、綠化管理

　　1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;

　　2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關設施，如有損壞必須照價賠償;

　　3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;

　　4、禁止在綠化帶內種植蔬菜和挖設地窖。

　　八、治安綜合管理

　　1、車輛管理

　　對車輛的管理原則為：對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護責任。

　　(1)、禁止機動車在小區(qū)內鳴笛，行駛限速15公里/小時;

　　(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;

　　(3)、禁止在小區(qū)內試剎車、加油和維修機動車;

　　(4)、車輛應停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;

　　(5)、車主如損壞道路和公共設施等，需按價賠償;

　　(6)、自行車或其他人力車輛均應停放在特定區(qū)域并自行設置防盜措施;

　　(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內物品丟失均由車輛所有權人自行承擔。

　　2、消防管理

　　(1)、禁止私自移動任何消防設施設備、將其用于其它用途，違者將根據情節(jié)承擔相應的經濟和法律責任;

　　(2)、禁止在樓道內停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;

　　(3)、禁止在生活區(qū)內，特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;

　　(4)、禁止違章使用電器設備;

　　(5)、禁止在本小區(qū)內傾倒液化氣殘液;

　　3、治安管理

　　治安管理的原則是：對小區(qū)生活秩序的維護。

　　(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進入本小區(qū);

　　(2)、自覺維護內部治安，對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;

　　(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;

　　(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內亂設攤點、占道經營;

　　(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設置廣告、堆放雜物和危險器具;

　　九、對寵物的管理

　　1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;

　　2、嚴禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物，一經發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;

　　3、嚴禁在小區(qū)公共區(qū)域內放養(yǎng)寵物，嚴禁攜帶寵物進入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。嚴禁在綠化區(qū)域遛寵物，以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;

　　4、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領。若飼養(yǎng)寵物產生噪音、出現(xiàn)傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負全責。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區(qū)，不得在本小區(qū)內遺棄所養(yǎng)寵物。

　　5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金，如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者，將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單，保障金扣完后，飼養(yǎng)者應自覺補交。

　　十、樓頂檢查口管理

　　1、禁止任何人擅自攀上樓頂，不得在樓頂嬉戲玩耍及進行與安裝、維修等無關的活動;

　　2、禁止擅自撬鎖上樓頂，一經發(fā)現(xiàn)，管理處及物業(yè)公司責令其賠償損失;

　　3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等，須到物業(yè)公司交納押金后領取鑰匙，并辦理登記手續(xù)。安裝、維修完畢后，事主須檢查“樓頂檢查口”，確認關門上鎖后，及時向物業(yè)服務單位退還鑰匙。

　　十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理

　　1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》，以便在緊急情況時，物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。

　　2、為盡量避免因入戶通知而產生的打擾，敬請業(yè)主隨時留意設置在公共區(qū)域的告示牌，以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關信息。

　　3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示，自張貼公示之日起滿十日后生效。

　　東營市物業(yè)管理辦法 4

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條配套設施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理;配套設施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業(yè)單位完善配套設施。

　　鼓勵機關、企(事)業(yè)等單位推行物業(yè)管理。

　　第四條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府其他有關部門應當在各自的職責范圍內，依法做好物業(yè)管理活動的有關工作。

　　第二章業(yè)主和業(yè)主大會

　　第五條房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六條物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循下列原則：

　　(一)方便居民的生活和工作;

　　(二)有利于對物業(yè)實施統(tǒng)一管理;

　　(三)有利于社區(qū)建設與管理。

　　第九條有下列情形之一的，物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)屬于獨立封閉式小區(qū)的;

　　(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;

　　(三)配套設施設備可以共享的;

　　(四)其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。根據前款第(二)、(三)、(四)項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十條物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明下列事項：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;

　　(二)共用設施設備情況;

　　(三)建設單位、產權單位;

　　(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產權構成比例;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門備案。

　　第十一條在一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情形之一的，業(yè)主、建設單位(或者公有住房出售單位)、物業(yè)管理企業(yè)均可以向物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的報告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業(yè)主入住之日起滿2年的。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當自收到報告之日起30日內，指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業(yè)主直接推舉產生的業(yè)主代表和建設單位(或者公有住房出售單位)組成�；I備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十二條籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)提出業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;

　　(三)登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會委員產生辦法草案;

　　(五)其他準備工作�；I備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款所列內容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十三條籌備組應當自成立之日起30日內，在物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十四條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標準確定：

　　(一)住宅物業(yè)一套計10票，其建筑面積每滿10平方米增加1票，不足10平方米的部分不計票數(shù);

　　(二)非住宅物業(yè)一處計5票，其建筑面積每滿10平方米增加一票，不足10平方米的部分不計票數(shù)。

　　業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第十五條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會作出決定，應當經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，應當經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。被推舉業(yè)主應當于參加業(yè)主大會會議7日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業(yè)主本人根據投票權數(shù)簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決意見。

　　被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加。

　　第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

　　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會任期為3至5年，可以連選連任。

　　召開業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十八條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會成立的情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當自收到備案資料之日起7日內，協(xié)助業(yè)主委員會辦理印章刻制等相關手續(xù)。

　　業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。

　　第十九條業(yè)主委員會認為有必要，或者有20%以上業(yè)主提議，可以變更業(yè)主委員會委員;變更業(yè)主委員會委員的，應當召開業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(二)連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

　　(五)拒不履行業(yè)主義務的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應當依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。從事物業(yè)管理的人員，應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在經營服務場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規(guī)的`規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

　　(二)根據物業(yè)服務合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務費用;

　　(三)選擇專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項服務業(yè)務;

　　(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應當經業(yè)主大會審議通過，或者經持有二分之一以上投票權的業(yè)主書面同意后執(zhí)行。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：

　　(一)履行物業(yè)服務合同;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(三)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;

　　(四)妥善保管物業(yè)有關資料;

　　(五)接受有關行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)被解聘的，應當自收到解聘通知之日起10日內與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四章物業(yè)管理招標投標

　　第二十七條前期物業(yè)管理招標人是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，依法提出招標項目、進行招標的建設單位。

　　物業(yè)管理招標人是依法提出招標項目、進行招標的業(yè)主或者業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理投標人是響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的、具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質的企業(yè)法人。

　　第二十八條新建住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的，經物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十九條建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　　(一)現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前;

　　(二)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在物業(yè)服務合同期滿前60日內或者合同解除之日起60日內，完成物業(yè)管理招標投標工作。

　　第三十條評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責。

　　依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關物業(yè)管理的技術、經濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　第三十一條招標人應當當場宣布中標人，向中標人發(fā)送中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門提交招標投標情況的書面報告。

　　第三十二條物業(yè)管理招標投標的具體程序按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章前期物業(yè)管理

　　第三十三條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業(yè)服務合同示范文本。

　　第三十四條前期物業(yè)服務合同的內容由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，一般包括下列事項：

　　(一)雙方的權利和義務;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)服務事項、質量和費用;

　　(四)計費方式和收費起始時間;

　　(五)合同期限和合同解除條件;

　　(六)違約責任。

　　前款規(guī)定的服務事項一般包括下列內容：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修管理;

　　(五)物業(yè)檔案資料管理。

　　第三十五條建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　第三十六條建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗;建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設施設備和下列資料，并辦理書面移交手續(xù)：

　　(一)物業(yè)(不含業(yè)主個人房屋)權屬資料;

　　(二)設施設備的訂貨合同、產品合格證書、銷售憑證，安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)規(guī)劃設計圖及批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)前期物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第三十七條未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

　　第三十八條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配套建設房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會工作用房)。

　　物業(yè)管理用房所有權屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押;未經業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。

　　第六章物業(yè)管理服務

　　第三十九條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業(yè)服務合同示范文本。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十條業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內，按照本條例第三十六條的規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當認真履行職責，不得侵害居民的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執(zhí)行公務。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　前款所列單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十三條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

　　物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)管理企業(yè)應當遵守國家有關價格的法律、法規(guī)，實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家和省價格主管部門的規(guī)定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。

　　第四十四條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)服務費用實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質疑時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

　　第四十五條物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。

　　房地產行政主管部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責范圍的，應當及時告知投訴人向有關部門投訴。

　　第七章物業(yè)的使用和維護

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)破壞房屋承重結構和主體結構、損壞房屋外貌;

　　(二)違法修建建筑物、構筑物;

　　(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動、拆改共用設施設備;

　　(四)擅自設置營業(yè)攤點;

　　(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設施;

　　(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;

　　(七)擅自在城市中的住宅小區(qū)內飼養(yǎng)畜禽;

　　(八)違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第四十八條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。

　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務，在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，不得向其收費。

　　第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，但不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　第五十條物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設施設備及場地從事經營性活動的，應當經物業(yè)管理區(qū)域內相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準。經營性活動的收益，主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)管理企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應當將有關情況報告業(yè)主大會。

　　第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任和費用。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　本條例實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應當按照國家有關規(guī)定補交專項維修資金。

　　專項維修資金余額不足時，業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定續(xù)交。

　　省建設行政主管部門和設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內專項維修資金收取、使用、管理的監(jiān)督工作。

　　第五十三條專項維修資金由物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門或者其委托的單位代收。

　　未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門代管;業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當自業(yè)主委員會成立之日起30日內，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會。

　　第五十四條專項維修資金應當在金融機構開設專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

　　專項維修資金的代管單位和業(yè)主委員會應當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。

　　專項維修資金的使用，應當按照國家有關規(guī)定接受審計監(jiān)督。

　　第五十五條專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金按照下列規(guī)定使用：

　　(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;

　　(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

　　第五十六條業(yè)主轉讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業(yè)主。

　　第八章法律責任

　　第五十七條違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第五十八條違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質等級從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令退出;拒不退出的，頒發(fā)資質證書的部門可以降低其資質等級直至吊銷其資質證書，資質證書由國家有關部門頒發(fā)的，建議國家有關部門予以處理。

　　第六十條違反本條例規(guī)定，擅自改變房屋使用性質的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，有關行政管理部門依法予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十一條違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結構和主體結構的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門挪用專項維修資金的，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書，資質證書由國家有關部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質證書。

　　業(yè)主委員會的成員及其工作人員、物業(yè)管理企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。

　　挪用專項維修資金構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十三條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門的工作人員或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章附則

　　第六十四條本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場(庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　本條例所稱包干制，是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　本條例所稱酬金制，是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第六十五條本條例自20xx年1月1日起施行。

　　物業(yè)管理針對性的專項服務

　　是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

　�、偃粘Ｉ铑�;

　�、谏虡I(yè)服務類;

　　③文化、教育、衛(wèi)生、體育類;

　�、芙鹑诜⻊疹�;

　�、萁浖o代理中介服務;

　�、奚鐣＠�;

　　東營市物業(yè)管理辦法 5

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人（含商品房預售登記的權利人）。

　　本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業(yè)服務的企業(yè)。

　　第四條南京市房產管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各區(qū)（縣）房產管理部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

　　各區(qū)（縣）人民的政府和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。

　　第五條各級政府應當積極推進物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)服務水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)按照有關規(guī)定享受第三產業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條建設項目為相關聯(lián)的項目批文、宗地、規(guī)劃設計總平面圖的，為一個物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業(yè)管理區(qū)域；在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　零散建設的不封閉區(qū)域，可由居（村）民委員會結合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務活動。

　　第七條業(yè)主要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，應當向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），按照第六條的規(guī)定，結合當?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局實際，在15日內予以答復。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第九條成立業(yè)主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業(yè)主可以向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業(yè)主的書面要求的15日內，會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），組織建設單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由建設單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應為不超過15人的單數(shù)，成員名單應當自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）會同區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。

　　第十條籌備組應當在三個月內召開首次業(yè)主大會。

　　籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府），區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）可以根據實際情況派代表參加。

　　籌備組負責起草業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負責確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權，業(yè)主應當向業(yè)主大會籌備組提供相關身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式�；I備組對業(yè)主投票的真實性負責。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票；其他物業(yè)區(qū)域可以根據業(yè)主產權證書記載的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。

　　第十二條業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應當經業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權。

　　第十三條業(yè)主大會首次會議應當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內容，應當包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。

　　第十四條業(yè)主大會作出的決定，應當經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務合同條款、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。處分區(qū)域內共有財產的決定需經全體業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行職責。

　　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是5至15名的單數(shù)，委員的產生應當兼顧物業(yè)的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十六條入選業(yè)主委員會的成員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Φ谋疚飿I(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；

　　（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

　�。ㄈ┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；

　�。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　�。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十七條業(yè)主委員會應當在任期屆滿前三個月，召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）可以指導召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的十日內，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十八條選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結果告知所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）。

　　業(yè)主委員會備案時應當提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；業(yè)主公約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況。

　　第十九條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民的政府）組織召開。

　　第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定；工作經費的使用情況應當由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第二十一條住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的`物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十二條建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時公約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。

　　業(yè)主臨時公約的內容應當包括：物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的權利和義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項。業(yè)主臨時公約的內容不得侵害物業(yè)買受人的合法權益和社會公共利益。

　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。

　　建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

　　第二十三條建設單位應當在項目交付時按規(guī)定無償提供具有產權的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會成立后移交產權，移交后的房屋產權屬全體業(yè)主共有。設備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。

　　分期建設的項目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內房屋交付使用過半的，應將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時用房。

　　建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建；逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應交面積，向業(yè)主大會交納補建價款。該補建價款專項用于承租、購置物業(yè)管理用房。

　　建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應予以明確。

　　第二十四條建設單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。

　　第二十五條物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜；業(yè)主委員會應在合同期限屆滿前二個月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應當及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。

　　第二十六條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和引導，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調節(jié)價的各類物業(yè)公共服務費收費水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。

　　第二十七條建設單位和業(yè)主應當按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費的有關條款支付物業(yè)服務費用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務合同生效當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：

　　（一）規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫；

　�。ǘ┮�(guī)劃核準圖上標注的底層架空層；

　�。ㄈ┮�(guī)劃核準圖上標注的避難層（間）；

　�。ㄋ模┮�(guī)劃核準圖上標注的共用設施設備用房；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房；

　�。┙ㄔO單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋；

　　（七）層高2.2米以下的房屋；

　�。ò耍┢渌婪w全體業(yè)主所有的房屋。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列損害公共利益的行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構，改變房屋用途；

　　（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　　（三）侵占綠地、毀壞綠化；

　�。ㄋ模╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

　　（六）未經批準擺攤設點；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ锘蛘邩嬛锷蟻y懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍├梦飿I(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

　�。ň牛┻`法搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄊ┥米愿淖兎课萃饷�；

　�。ㄊ唬┓�、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關規(guī)定以及業(yè)主（臨時）公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

　　第三十一條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。

　　第三十二條業(yè)主共用車庫（位）的管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機動車的，應當另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車輛保管合同。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內的共用停車庫（位），應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設單位可銷售的業(yè)主專用停車庫（位）不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售。

　　第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應當按照規(guī)定繳納專項維修資金。

　　專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根據物業(yè)管理合同約定，應當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

　　第三十五條專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、�？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。

　　專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民的政府批準執(zhí)行。

　　第三十六條物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織排險，并及時通知業(yè)主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規(guī)定應當由提供該項服務的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。

　　第六章罰則

　　第三十七條違反本辦法，有關法律、法規(guī)或規(guī)章已設定處罰的，從其規(guī)定。

　　第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為違反有關法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條建設單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。

　　第四十一條物業(yè)管理行政主管部門應當按照規(guī)定建立投訴受理制度。

　　區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。決定受理的，應當進行調查、核實、并按規(guī)定時間將處理結果回復投訴人。

　　投訴人對區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門的處理結果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

　　第四十二條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫權、徇私或截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章附則

　　第四十三條本規(guī)定自2019年2月1日起施行。

　　2019年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

　　東營市物業(yè)管理辦法 6

　　根據安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

　　一、了解小區(qū)樓盤的基本概況

　　如服務合同內容、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設施設備等）。

　　二、服務處組織框架

　　根據現(xiàn)場查看的情況和服務標準及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區(qū)服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

　　三、準備接管驗收樓盤的工作包括

　　內業(yè)資料的`移交工作:

　　1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

　　2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

　　3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

　　小區(qū)房屋主體的接管驗收:

　　1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

　　2、戶內的驗收。

　　3、園林綠化的驗收。

　　4、工程設施設備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

　　5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。

　　6、公共水電表、戶內水電表的讀數(shù)的確認。

　　工程接管驗收流程：

　　1、按照小區(qū)產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

　　2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

　　3、機電設備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關表格中。

　　4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。

　　5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內整改。

　　6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》

　　四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

　　五、做好迎接新業(yè)主的準備工作

　　現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據實際需要選取表格使用。

　　入住程序：

　　1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復印件。

　　2、服務處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

　　3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務情況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據實際需要填寫表格。

　　4、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據實際需要發(fā)放文件。

　　5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

　　6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。

　　7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。

　　8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。

　　六、二次裝修管理階段

　　1、業(yè)主向服務處提出裝修申請，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》。

　　2、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

　　3、服務處在接受裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

　　4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后可以退款。

　　5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查。

　　6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。

　　7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

　　8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施：

　　9、告知、規(guī)勸、責令停工整改、上報相關執(zhí)法部門。

　　10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料必須在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。

　　11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理情況。

　　七、入住后的管理階段

　　服務處追求的目標：

　　1、房屋建筑的完好率達到98％以上；

　　2、報修及時率達到100％；

　　3、清潔管理無盲點；

　　4、設備設施完好率達到98％以上；

　　5、小區(qū)路燈完好率達到100％；

　　6、管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；

　　7、有效投訴處理率100％；

　　8、服務滿意率達95％以上；

　　9、綠化完好率達到98％以上；