新余市規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干辦法
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第一章總則
第一條為加快城市化步伐，提高城市品位，完善城市功能，規(guī)范和激活我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善居民居住條件，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)土地利用及房地產(chǎn)建設(shè)的'所有單位和個(gè)人。
第三條本辦法所指的城市規(guī)劃區(qū)，是指本城市新修編的總體規(guī)劃范圍，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)和仙女湖風(fēng)景區(qū)(以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃區(qū))�？偣布s160平方公里。
第四條市政府有關(guān)行政主管部門(mén)根據(jù)其職責(zé)分別負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作。
第二章規(guī)劃管理
第五條市人民政府根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要修編城市總體規(guī)劃，并嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求組織實(shí)施。在城市總體規(guī)劃和城市控制性規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中，需要對(duì)城市規(guī)模、用地性質(zhì)、功能分區(qū)等重大事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，須經(jīng)城市規(guī)劃委員會(huì)提出意見(jiàn)后，經(jīng)市政府確定。
第六條城市住宅建設(shè)一律實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，成片開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁零星開(kāi)發(fā)。
第七條根據(jù)“規(guī)劃一張圖、審批一支筆、建設(shè)一盤(pán)棋”的原則，凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用土地進(jìn)行建設(shè)的單位和個(gè)人，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)初審后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)和農(nóng)民建房，由所在街道辦事處(鎮(zhèn))統(tǒng)一報(bào)區(qū)(管委會(huì))初審，由城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)市人民政府審批。市政府每季度研究一次。本辦法公布之日起，街道辦事處(鎮(zhèn))政府不得再行審批。
第八條市規(guī)劃、土地主管部門(mén)應(yīng)在街道辦事處(鎮(zhèn))的配合下，制定規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地的集體建設(shè)和農(nóng)民建房控制性詳細(xì)規(guī)劃。
規(guī)劃區(qū)內(nèi)的街道辦事處(鎮(zhèn))要根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，制定行政村、自然村農(nóng)村住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，形成規(guī)模，改善農(nóng)民的居住條件。
凡未做修建性詳細(xì)規(guī)劃的集體建設(shè)和農(nóng)村居民建房一律不批。
第三章土地利用第九條實(shí)行土地儲(chǔ)備和政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)制度。使用規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地，一律由市政府依法統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓。
第十條加強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控，嚴(yán)格控制土地投放量。每年初由計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房管部門(mén)提出規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用計(jì)劃和具體方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，予以公告。公告的主要內(nèi)容是：
�、宄鲎尣襟E、方式、條件、要求;
㈡出讓地塊地理位置圖;
㈢地塊數(shù)量、每幅地塊的坐標(biāo)、方位、用途、面積、使用年限、用地紅線、建筑性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、綠地率、容積率等指標(biāo);
㈣公共配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、條件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)高于《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》。
第十一條經(jīng)營(yíng)性用地一律采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓形式取得國(guó)有土地使用權(quán)。
禁止任何單位和個(gè)人侵占、買賣或聯(lián)營(yíng)聯(lián)建的形式非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。
第十二條國(guó)有劃撥土地使用權(quán)確需出讓的.，一律由市政府先行收回收購(gòu)儲(chǔ)備再出讓。出讓后，按取得的該使用權(quán)時(shí)的成本價(jià)款及期間的利息對(duì)原使用權(quán)人給予補(bǔ)償，財(cái)政撥款的除外。
改制、破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)政府收回出讓后。出讓金可全額返還該企業(yè)，用于安置和企業(yè)發(fā)展。安置該企業(yè)職工所剩余出讓金，劃入該企業(yè)所屬系統(tǒng)的主管部門(mén)，用于彌補(bǔ)系統(tǒng)內(nèi)其它企業(yè)職工的安置費(fèi)用。
第十三條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，由市土地管理部門(mén)會(huì)同市計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、房管等部門(mén)組織調(diào)整修正報(bào)省政府批準(zhǔn)。
第十四條嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。
第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)
第十五條按照“城市建設(shè)市場(chǎng)化，建設(shè)主體企業(yè)化，設(shè)施享用商品化，政府行為規(guī)范化”的原則，加大對(duì)城市建設(shè)和管理的市場(chǎng)化運(yùn)作力度。在堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，放開(kāi)商品房開(kāi)發(fā)，適當(dāng)控制經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模。
嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人利用行政劃撥土地和農(nóng)村集體土地從事商品房開(kāi)發(fā)。
第十六條鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)高檔次、高品位住宅小區(qū)，提升城市品位。新區(qū)商品房住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)不低于80畝。
第十七條開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可和土地使用許可時(shí)，必須對(duì)所開(kāi)發(fā)的地塊根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求制定修建性詳細(xì)規(guī)劃，并報(bào)市規(guī)劃部門(mén)同意后方可實(shí)施。
第十八條堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)完善給排水、電力、燃?xì)�、電訊、消防設(shè)施外，還應(yīng)達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：
�、遄≌^(qū)按建筑總面積3‰的比例配置社區(qū)、物業(yè)管理用房，用于社區(qū)服務(wù)。
�、媾渲酶鞣N照明路燈、防火、防盜等器材設(shè)施。
㈢無(wú)償配置公用垃圾中轉(zhuǎn)及垃圾桶。
㈣無(wú)償配置相應(yīng)的居民休閑用地。
第十九條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，必須具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。凡未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，一律不得開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
鼓勵(lì)市內(nèi)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)通過(guò)聯(lián)合、兼并、重組、股份制改造組建具有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，提升自我競(jìng)爭(zhēng)能力。鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一律不享受招商引資的.優(yōu)惠政策，對(duì)有實(shí)力的外商到我市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)協(xié)助外商辦好有關(guān)手續(xù)并做好跟蹤服務(wù)工作。
第二節(jié)舊城區(qū)成片改造
第二十一條舊城區(qū)實(shí)行成片改造開(kāi)發(fā)，逐步推進(jìn)的原則。
舊城區(qū)成片改造開(kāi)發(fā)不低于30畝，不足30畝的空閑地作為公共綠地，待符合條件時(shí)再行開(kāi)發(fā)。
第二十二條舊城區(qū)成片改造范圍為東至校園路，西至五一南路，北至鐵路線，南至袁河。
第二十三條舊城區(qū)成片改造的土地出讓金(含各種規(guī)費(fèi))的出讓底價(jià)以建筑面積定額計(jì)算。一類地段500元/平方米，二類地段480元/平方米，三類地段460元/平方米。本辦法公布前已出讓的土地除外。
鼓勵(lì)高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)地改造舊城區(qū)，符合條件的由市政府給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第二十四條舊城區(qū)成片改造的開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行承擔(dān)拆遷安置工作。
拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。
鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式就地安置被拆遷人。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換并就地安置被拆遷人的，在被拆遷人回遷后，經(jīng)房管部門(mén)核實(shí)，按被拆遷人原有建筑面積以本辦法第二十三條計(jì)算的土地出讓金，由財(cái)政部門(mén)予以退回。
第三節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)
第二十五條加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的宏觀調(diào)控和管理，由計(jì)劃、房管、民政、建設(shè)等部門(mén)制定經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃，按比例逐年開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，解決低收入家庭的住房困難。
第二十六條經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型，中套型建筑面積不得超過(guò)100平方米，小套型不超過(guò)80平方米。其銷售價(jià)格應(yīng)依法公開(kāi)、公平、合理確定，使低收入家庭真正享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策。工程施工實(shí)行招投標(biāo)制度。
第二十七條經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房對(duì)象為家庭年人均收入3600元以下且人均住房建筑面積在15平方米以下的低收入家庭。
第二十八條嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房程序。實(shí)行申請(qǐng)、張榜公布、社區(qū)居委會(huì)和房地產(chǎn)管理部門(mén)調(diào)查確認(rèn)制。
第四節(jié)農(nóng)村居民建房
第二十九條嚴(yán)禁農(nóng)村居民開(kāi)發(fā)商品房或聯(lián)建商品房。嚴(yán)禁農(nóng)村居民在集體土地上亂建設(shè)、亂開(kāi)發(fā)。
第三十條鼓勵(lì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民聯(lián)合建設(shè)住宅小區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民通過(guò)拆舊建新進(jìn)入小區(qū)。街道辦事處(鎮(zhèn))應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)村居民住宅小區(qū)建設(shè)，根據(jù)農(nóng)村集體組織的土地存量，集體建設(shè)和農(nóng)民建房原則上控制在集體土地總量的30%以內(nèi)。
農(nóng)村居民住宅小區(qū)建設(shè)可以行政村或自然村為單位，也可以幾個(gè)自然村共建住宅小區(qū)。區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施分步驟納入農(nóng)村居民自建成本。
第三十一條農(nóng)村居民一戶只能有一處宅基地。凡農(nóng)村居民在集體土地上建有新房的，原有老宅基地必須拆除，將老宅基地歸還村集體。
第三十二條農(nóng)村居民建設(shè)自住房所需土地，必須按土地法的規(guī)定，實(shí)行面積限額，占用原宅基地和村內(nèi)空閑地的，每戶不超過(guò)150平方米，占用耕地每戶不超過(guò)90平方米。
第五章其他措施
第三十三條停止各種形式的集資建房、合作建房、福利分房和城鎮(zhèn)居民私人建房。需要住房的單位和個(gè)人一律通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易。
第三十四條禁止任何單位在辦公區(qū)域建家屬宿舍、開(kāi)發(fā)商品房或聯(lián)合建房。
第三十五條依法全額征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種稅費(fèi),取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)優(yōu)惠政策(經(jīng)濟(jì)適用住房除外)。
統(tǒng)一征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，由市建設(shè)局一個(gè)窗口收齲
第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的城市配套費(fèi)30元/每平方米，其它各種稅費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十七條搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市，任何單位不得限制已購(gòu)公有住房上市交易，法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定的除外。
第三十八條鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。個(gè)人銷售普通住房，房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，依法可減免的稅收予以減免。
職工將已購(gòu)公房首次上市出售免交所得收益。
第三十九條鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城和非本市人口遷入本市。凡在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買了商品房(含二手房)的`，可憑房屋所有權(quán)證等辦理本人及共同居住的直系親屬的落戶手續(xù)。
第四十條加快實(shí)施住房分配貨幣化進(jìn)程，尚未實(shí)施的，應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定對(duì)無(wú)房或住房未達(dá)標(biāo)的職工發(fā)放住房補(bǔ)貼。
第四十一條加大公積金歸集的力度。2004年起，有條件的地區(qū)、單位和職工的住房公積金繳存比例，在原有基礎(chǔ)上提高2%。住房公積金最高繳存比例提高到10%。
第四十二條住房公積金應(yīng)積極支持職工住房貸款，在保證資金安全的前提下，職工購(gòu)買新建商品房的，最高可提供15萬(wàn)元貸款;職工購(gòu)買二手房的，最高可提供7萬(wàn)元貸款。
個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者繳存公積金月繳存額為100-500元，繳存期滿一年，且按規(guī)定繼續(xù)繳存的，可享受住房公積金貸款。
職工購(gòu)買住房的，其個(gè)人帳戶所存公積金可用作購(gòu)房款。
第四十三條對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)要及時(shí)給予信貸支持。
第四十四條金融機(jī)構(gòu)要積極為購(gòu)房人提供擔(dān)保貸款，對(duì)購(gòu)買二手房的，也應(yīng)給予擔(dān)保貸款。
第四十五條建立房地產(chǎn)交易有形市場(chǎng)，完善交易市場(chǎng)功能。
房地產(chǎn)交易手續(xù)一律從簡(jiǎn)。房屋交易、登記實(shí)行“一套資料申請(qǐng)，一個(gè)窗口辦理”的一站式服務(wù)，不重復(fù)進(jìn)行評(píng)估、測(cè)量等。
第四十六條建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警機(jī)制和市場(chǎng)信息體系，由物價(jià)部門(mén)和房管部門(mén)適時(shí)發(fā)布存量住房交易指導(dǎo)價(jià)格。
第四十七條房屋出租實(shí)行備案制度，出租人應(yīng)在房屋出租合同簽訂之日起30日，將房屋出租合同、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人的合法證件交市房產(chǎn)管理局備案。
第六章法律責(zé)任
第四十八條凡違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處理。
第四十九條行政主管部門(mén)違反本辦法的，除按國(guó)家法律、法規(guī)予以處理外，還將采取組織措施予以處理。
第七章附則
第五十條建制鎮(zhèn)建設(shè)可視情參照本辦法執(zhí)行。
第五十一條本辦法自公布之日起施行。《關(guān)于我市城南舊城改造工程優(yōu)惠政策的通知》(余府字31號(hào))同時(shí)廢止，此前其他有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
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