房地產公司財務分析報告

　　財務報表可以全面系統(tǒng)地揭示企業(yè)一定時期的財務狀況、經營成果和現金流量。通過財務報表分析，可以使信息使用者（包括投資人、債權人、經理人員、供應商、政府、員工、中介機構等）充分了解該公司的償債能力、獲利能力、營運能力、市場前景等財務信息，從而做出有利于信息使用者的決策者。本文針對XX20XX年至20XX年的財務報表及其相關財務數據，結合房地產經營實際現狀，從財務分析的視角，研究XX近年來的財務狀況和經營成果，使報表使用者充分了解該公司全面的財務信息。

　　關鍵詞：房地產業(yè) XX 財務分析

　　引 言

　　隨著社會經濟的飛速發(fā)展，企業(yè)要想在市場經濟條件下，提高自我競爭能力和自我發(fā)展能力，把握經濟動態(tài)，就要重視財務分析。

　　財務分析是 了解一個企業(yè)經營業(yè)績和財務狀況的真實面目，從晦澀的會計程序中將會計數據背后的經濟涵義挖掘出來，為投資者和債權人提供決策基礎。企業(yè)管理者通過財務分析，可以合理評價經營者的經營業(yè)績，促進管理水平的提高。投資者通過財務分析，可進一步預測投資后的收益水平和風險程度，以做出正確的投資決策。

　　XX是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產藍籌股。作為中國房地產行業(yè)龍頭的XX企業(yè)股份有限公司，有效地做好企業(yè)財務分析，指導企業(yè)的經營和發(fā)展，才能更好地實現企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

　　一、企業(yè)簡介

　　XX集團股份有限公司成立于19XX年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于19XX年介入房地產領域，19XX年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截止20XX年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，20XX年上半年XX又先后進入鞍山、大連、中山、廣州，目前XX業(yè)務已經擴展到15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。

　　二、 企業(yè)財務分析

　　1．償債能力分析

　　償債能力是指企業(yè)償還到期債務的能力，對企業(yè)發(fā)展有重要意義。分為長期債務能力和短期債務能力。

　�。�1）短期償債能力分析

　　1流動比率反映企業(yè)用在短期內轉 變?yōu)楝F金的流動資產償還到期流動負債的能力。本公司此比率已經接近標準比率2，表明企業(yè)短期還債能力較為穩(wěn)定。但是20XX年與20XX年比較，呈下降狀態(tài)，說明本 公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財務狀況不穩(wěn)定，除了滿足日常生產經營對流動資金的需要外，沒有足夠的財力償還到期流動負債。

　　2本公司速動比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分別是0。5568、0。5912、0。4269，從表1的數據顯示本公司的短期償債能力較差。

　　3從相關指標中看出，現金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現金比率越高，說明企業(yè)即刻變現能力越強。從統(tǒng)計的數據來看，XX的現金比率實現上升后下降的，從20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，說明企業(yè)的即刻變現能力增強。但是，又從20XX年的33。80%下降到20XX年的29．17%，說明XX的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。

　�。�2）長期償債能力分析

　　1資產負債率越大說明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強。一般認為資產負債率為40%—70%時較為合適，由上表可以看出20XX—20XX年XX集團的資產負債率在67%左右徘徊，相對比較穩(wěn)定。在20XX年，資產負債率上升說明償債能力變弱。

　　2產權比率越低，說明債權人權益受保障的程度越高，承擔的風險越小。

　　20XX—20XX年產權比率較穩(wěn)定，說明債權人權益受保障程度較穩(wěn)定。在20XX年，產權比率大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務杠桿效應。

　　3已獲利息倍數越大，說明長期償債能力越強。若假設財務費用為全部利息支出，已獲利息倍數呈上升趨勢，說明XX集團長期償債能力增強。

　　2。營運能力分析

　　營運能力是指企業(yè)運用資產效率的高低。資產運用效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。應收賬款周 轉率越高，說明企業(yè)應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費用。

　　由表2可以看出，20XX年的最高，說明 回收能力強。而20XX年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，XX的應收賬款周轉天數比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉還比較穩(wěn)定。

　　應收賬款周轉率越高，說明企業(yè)應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，20XX年的最高，說明回收能力強。而 20XX年最低，說明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，XX的應收賬款周轉天數比較穩(wěn)定，說明該企業(yè)資金周轉還比較穩(wěn)定。存貨周轉率越高越好，說明企業(yè)存貨變現速度快，銷售能力強，資金占用水平低。由表2數據可知，20XX年存貨周轉率最高，20XX年最低，說明20XX年企業(yè)銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應采取應對措施加以解決。存貨周轉天數越短，說明存貨周轉越快。2001—20XX年的存貨周轉天數比較低，說明周轉速度快，20XX年周轉天數較高，周轉速度很慢。該指標越高表明企業(yè)固定資產利用率高，企業(yè)固定資產管理水平較好，固定資產投資得當，結構合理。

　　3。盈利能力分析

　　盈利能力主要反映企業(yè)經營業(yè)務創(chuàng)造利潤的能力。

　　表3：盈利能力分析

　�。�1）銷售凈利率

　　銷售凈利率標準是0。1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。XX公司的銷售凈利率逐年上升從20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是達到17。4304%�？傮w上銷售收入的收益水平一般。說明企業(yè)在擴大銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤。

　�。�2）成本利潤率

　　成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經濟效益越好。從表3數據看，本公司的成本利潤率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年達到29%，說明經濟效越來越好。

　　（3）資產凈利率

　　資產凈利率是一個綜合指標，表明公司資產的綜合利用效果。從表3結果看，該公司的資產凈利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，說明公司總體利用效果一般

　�。�4）凈資產收益率

　　凈資產的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報 該公司的凈資產收益率逐年增高，20 09年12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年達到16。47%，公司自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權人的保證程度水平更高。

　�。�5）資本收益率

　　從表3數據可知，資本收益率在逐年上升，說明企業(yè)為股東創(chuàng)造價值的能力依然很強。從20XX年的45%一躍至20XX年84%。

　　4。發(fā)展能力分析

　　發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的基礎上擴大規(guī)模、壯大實力的潛在能力，發(fā)展能力對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。具體分析見表4：

　　（1）銷售增長率

　　由于銷售增長率均大于零，說明本年比去年銷售有所增長。本公司的銷售收入增長率20XX、20XX年呈增長狀態(tài)從15%增值19%，說明企業(yè)銷售增長快，企業(yè)產品市場前景可觀。但20XX年增長率下降，降至13%，銷售減少，市場前景不可觀。

　�。�2）總資產增長率

　　總資產增長率表明，從資產角度衡量企業(yè)本期規(guī)模的擴張程度，本公司的總資產增 長率在20XX年急劇上升，從19%猛增至56%，增速迅猛，說明企業(yè)在本經營周期內資產擴張速度非�？臁�

　�。�3）資本積累率

　　資本積累率反映了企業(yè)所有者權益在當年的發(fā)展水平，本公司的資本積累率逐年上 升，從20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，說明公司資本保全、增殖性強，抵抗風險、持續(xù)發(fā)展的能力增強。

　�。�4）固定資產成新率

　　該公司20XX、20XX年固定資產更新速度在增長，20XX年為73。45%，20XX年為77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。

　　結論與啟示

　　通過此次對與XX財務的分析，更加 了解各個財務指標，并且從課本走向實踐，能夠真正查閱XX各個年度的報表進行縱向分析，也能夠聯系相關的企業(yè)報表進行橫向分析。

　　但 存在許多不足：對于XX財務的分析思路不是特別清晰，局限于對于數據的表層分析和年報中經營活動的分析，沒有仔細分析XX公司的資產負債表、現金流量表、利潤表和股東權益變動表中各項的變動及其原因，以致于分析的力度和深度略顯單薄，說明的問題有限。

　　參考文獻

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