土地流轉調研報告
隨著社會一步步向前發(fā)展，接觸并使用報告的人越來越多，其在寫作上有一定的技巧。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的土地流轉調研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
土地流轉調研報告1
土地流轉是當前深化農(nóng)村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現(xiàn)狀，探索建立規(guī)范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮(zhèn)等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調研�，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農(nóng)村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農(nóng)村土地第二輪承包之前土地流轉只是個別現(xiàn)象，此后土地流轉才呈現(xiàn)出較大的規(guī)模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農(nóng)業(yè)部門對全縣農(nóng)村耕地流轉情況進行了一次調查統(tǒng)計，根據(jù)調查統(tǒng)計結果，全縣有51282家農(nóng)戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個行政村19個村小組，共有農(nóng)戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
�。ㄒ唬┐�。因外出務工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農(nóng)民一旦返鄉(xiāng)，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進廠務工的時間長短、待遇好差無定數(shù)，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個流轉形式的27.11%。
�。ǘ┺D讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營權重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農(nóng)戶當時為了減輕農(nóng)業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營權永久性轉讓給他人。如吉村鎮(zhèn)中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業(yè)專業(yè)戶用于臍橙開發(fā)。
�。ㄈ┺D包。即農(nóng)戶在承包期內，自找對象，自行協(xié)商權利義務，自定轉包期限。有二種情況，一種是無償，農(nóng)戶將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農(nóng)戶。這種流轉形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經(jīng)過集體辦理任何轉包手續(xù)，原承包關系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮(zhèn)團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農(nóng)機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
�。ㄋ模┳赓U。集體或農(nóng)戶將土地經(jīng)營權租賃給企業(yè)、單位和個人，用于發(fā)展開發(fā)性農(nóng)業(yè)，經(jīng)營者一次性或分期付給集體或農(nóng)戶一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長，履行租賃合同或協(xié)議手續(xù)。如**鎮(zhèn)二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮(zhèn)板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節(jié)科等人搞農(nóng)莊立體開發(fā)，現(xiàn)已種臍橙300畝，開發(fā)魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節(jié)科的示范帶動下，板棚村農(nóng)民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉為開發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng)造了條件。
�。ㄎ澹┗Q。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專業(yè)性生產(chǎn)，通過自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統(tǒng)一布局規(guī)模經(jīng)營的困難。如**鎮(zhèn)長里村，20xx年為發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，村民自發(fā)規(guī)劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過養(yǎng)魚戶與種地戶的地塊調整兌換，解決了規(guī)模養(yǎng)殖問題。采用互換流轉的辦法，該村共開發(fā)200多畝水面搞規(guī)模立體養(yǎng)殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務工無力耕作。從調查情況來看，所調查的村組外出務工人數(shù)均在20-40%之間，而且外出的大多數(shù)是青壯年勞力。農(nóng)村家庭主要勞力外出務工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶或能人擴大種植規(guī)模。花卉、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養(yǎng)魚等種養(yǎng)植大戶為擴大規(guī)模，通過與周邊農(nóng)戶協(xié)商，達成土地流轉協(xié)議，如吉村鎮(zhèn)沙村的養(yǎng)蠶專業(yè)戶曾慶紅經(jīng)過多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。
三是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)連片開發(fā)需要。一些農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開發(fā)的土地，如**鎮(zhèn)引進的**興邦公司，已租賃當?shù)剞r(nóng)戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問題與原因
從調查的情況看，目前我縣農(nóng)村土地經(jīng)營權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現(xiàn)了多種流轉形式的典型，對促進生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問題。
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D宣傳不到位。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農(nóng)村土地流轉放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農(nóng)民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉還存在"三怕"：一是部分農(nóng)民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經(jīng)營權，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。
（二）流轉管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組沒有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現(xiàn)象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農(nóng)戶還是愿意把土地拿出來流轉的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規(guī)模，但是到目前為止，縣鄉(xiāng)二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規(guī)范的土地流轉制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關部門對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。
�。ㄈ┩恋亓鬓D行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)：一是交易自由化。目前農(nóng)村土地流轉，特別是農(nóng)戶之間的轉包轉讓，多數(shù)情況是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務或補償標準，很少通過村組干部出面協(xié)調，也不簽訂轉包或轉讓手續(xù)。農(nóng)民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續(xù)后不易更改，因而農(nóng)戶自發(fā)流轉積極，依法流轉被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規(guī)范，土地流轉出現(xiàn)流向不合理的傾向，沒有向規(guī)模化、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經(jīng)營權的每一次流轉，都是對土地使用權的`重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據(jù)。但在調查中發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質（借土地流轉變?yōu)樽约洪L期所有）和土地的農(nóng)業(yè)用途（如租用農(nóng)田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農(nóng)民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農(nóng)民不了解"土地管理法"和"農(nóng)村土地承包法"，違法違規(guī)簽訂一些"官司"合同。
�。ㄋ模┩恋丶辛鬓D難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內土地戶頭多。這種現(xiàn)狀對土地的規(guī)模流轉產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間的矛盾制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮(zhèn)想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農(nóng)業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農(nóng)機推廣的主要因素。
�。ㄎ澹┩恋匾�(guī)模流轉難融資。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮(zhèn)池江村的張鶴謄想規(guī)模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮(zhèn)蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養(yǎng)魚，吉村鎮(zhèn)沙村村的羅春林想擴大規(guī)模種桑養(yǎng)蠶都苦于沒有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點建議
土地經(jīng)營權的流轉，是一個新的課題，也是黨在農(nóng)村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問題及未來發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農(nóng)村土地流轉步伐，使之走上規(guī)范健康的軌道，應采取以下對策。
�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點內容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規(guī)模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關系，充分認識到承包權和經(jīng)營權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結典型和成功的經(jīng)驗，向農(nóng)戶推廣和展示土地流轉所帶來的好處。
�。ǘ┘訌娨龑В袑嵔鉀Q好土地流轉的管理機制、服務機制問題。正確引導和規(guī)范是加快土地流轉速度的關鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發(fā)展。先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，組建土地流轉服務中心，用市場化手段規(guī)范土地流轉，是促進土地規(guī)模流轉，提高土地經(jīng)營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實際情況，建議以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建一個土地流轉服務中心，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉服務中心、村級流轉服務站、組服務員三級服務網(wǎng)絡，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務中心2-3人（成立之初可由鄉(xiāng)干部兼任），主要職責是為全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉提供政策和法律咨詢等服務，發(fā)布土地流轉信息，組織協(xié)調跨村、跨鄉(xiāng)和大規(guī)模土地流轉，建立全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉檔案；村土地流轉服務站1-2人（可由村干部和村組農(nóng)資經(jīng)營點業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務員收集的土地流轉供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務中心備案；組服務員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉服務站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場發(fā)育還不成熟，建議土地流轉服務中心暫定位為政府領辦的非營利事業(yè)性中介機構，暫時與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)服中心合署辦公，免費為農(nóng)民提供土地流轉服務，待土地流轉市場發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務組織。
�。ㄈ┘訌姽芾斫∪贫龋袑嵔鉀Q土地流轉的規(guī)范問題。農(nóng)村土地流轉是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規(guī)范土地流轉程序。堅持農(nóng)戶申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務中心鑒證，并報村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門備案的土地流轉程序。二是規(guī)范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、干部參與土地流轉的行為。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組干部不得以任何名義強迫農(nóng)戶土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務，對土地流轉的具體內容要進行審查、監(jiān)督，防止集體土地權益流失，防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營或隨意改變土地用途，以維護農(nóng)民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規(guī)范、法制的軌道。
（四）科學規(guī)劃統(tǒng)籌安排，切實解決好土地流轉的規(guī)模問題�，F(xiàn)代經(jīng)濟越來越朝著規(guī)模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規(guī)模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉規(guī)模問題，()首先，鄉(xiāng)村兩級要按照本地農(nóng)業(yè)結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的規(guī)劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統(tǒng)計，在此基礎上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農(nóng)民自愿的基礎上，以土地中介服務組織為載體，對擬流轉的土地集中統(tǒng)一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營項目，采取統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規(guī)模經(jīng)營，體現(xiàn)規(guī)模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進土地合理、有序流轉。
�。ㄎ澹┘哟筚Y金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏問題。生產(chǎn)啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農(nóng)業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農(nóng)戶共同投入資金開高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，從而降低業(yè)主和農(nóng)戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。四要建立土地流轉風險基金，確保流轉合同兌現(xiàn)。租賃承包農(nóng)民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統(tǒng)一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應農(nóng)戶的土地流轉合同。
土地流轉調研報告2
穩(wěn)定和完善土地承包責任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎上，通過土地使用權流轉，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
一、ww縣土地使用權流轉現(xiàn)狀
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總人口206528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權流轉的農(nóng)戶數(shù)達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
二、土地使用權流轉的主要形式和期限
（一）無償轉讓。是指土地承包戶轉讓土地使用權不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規(guī)定的應盡義務。這種土地流轉一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權。對自己土地進行流轉的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉方式在全縣土地使用權流轉中所占比例較小。
�。ǘ┯袃斵D包。指土地受讓方除承擔承包合同中規(guī)定的應盡義務外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補償或經(jīng)濟補償，出讓方不負責任何生產(chǎn)費用，補償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟合同，在一定時間內將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達到提高土地經(jīng)濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調整的機動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉的土地有23879畝，占全縣土地流轉總面積的31%。
�。ㄋ模┕煞莺献�。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權的基礎上，由有資金、技術、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風險共擔的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉的土地有28360畝，占全縣土地流轉總面積的37%。
�。ㄎ澹┡馁u。是指村、組集體經(jīng)濟組織將土地使用權通過公開競價一次性長期轉讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉方式。全縣以拍賣方式流轉的土地有11753畝，占全縣土地流轉總面積的15%。
從流轉的期限上來看，承包耕地的流轉期限大多為短期，“四荒”資源流轉期限多為長期。全縣土地流轉期限在10年以下的有1346畝，流轉期限在10－20年的有939畝，流轉期限在20年以上的.有74831畝。
通過各種形式流轉的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質蔬菜、經(jīng)濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機結合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟效益。
三、土地使用權流轉的作用
合理的土地使用權流轉有力地促進了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：
(一)促進了農(nóng)村富余勞動力轉移
土地使用權流轉促進了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調查，到20xx年底，全縣農(nóng)村勞動力轉移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農(nóng)民素質，更新了觀念
土地使用權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經(jīng)驗，不僅帶動了當?shù)氐馁Y源開發(fā)，為開展精品農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變，提高了農(nóng)村經(jīng)濟效益。農(nóng)民通過土地流轉，主動到土地受讓方打工，不僅學到了先進的耕作技術、管理經(jīng)驗和引進優(yōu)良品種、發(fā)展高價值特色種養(yǎng)業(yè)的方法，而且還看到了調整產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展設施農(nóng)業(yè)、搞產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營的成果，增長了知識，更新了觀念。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整奠定了基礎BR>(三)促進了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平
土地流轉不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
(四)促進了農(nóng)民增收
土地流轉既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
四、土地使用權流轉中存在的問題
�。ㄒ唬┎糠秩罕妼ν恋厥褂脵嗔鬓D認識不足
部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權的流轉。
�。ǘ┩恋厥褂脵嗔鬓D行為不規(guī)范
目前，ww縣土地使用權流轉多以村集體和農(nóng)戶自行轉讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權利義務關系，包括土地轉讓金支付方式、轉讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權流轉過程中，以村集體領導班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權合理流轉的步伐和進程。
�。ㄈ┩恋厥褂脵嗔鬓D尚處于自發(fā)階段
就本質上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權和經(jīng)營權。從總體上來看，土地流轉多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位
為鼓勵土地使用權的合理流轉，特別是“四荒”土地使用權的流轉，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
五、土地使用權流轉的對策措施
�。ㄒ唬┘哟笳咝麄髁Χ�，不斷提高群眾對土地使用權流轉的認識
針對在土地使用權流轉中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權流轉政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權尤其是“四荒”土地使用權轉讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
�。ǘ┘訌婎I導，進一步規(guī)范土地流轉行為
目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權流轉中，還存在流轉程序、流轉行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權的流轉工作，必須加強領導，加大工作力度，正確引導和規(guī)范農(nóng)村土地流轉工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉的指導和管理工作，要加強對土地流轉情況的調查研究，掌握動態(tài)，指導土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉糾紛，努力規(guī)范土地流轉行為。
�。ㄈ┙⑼恋亓鬓D機制和市場中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉服務中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護當事人雙方合法權益，幫助農(nóng)民用活土地使用權，提高土地經(jīng)營效益。
�。ㄋ模┙y(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處
土地使用權的流轉是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學規(guī)劃、科學管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作
我縣在土地使用權流轉中，由于充分調動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，也給流轉農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
（六）積極探索實踐土地流轉的新途徑
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎上，結合當前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權流轉的新途徑和新方法，使土地使用權逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
土地流轉調研報告3
近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農(nóng)村勞動力的轉移，農(nóng)民對土地的依賴性越來越小;同時，很多養(yǎng)殖大戶、專業(yè)合作經(jīng)濟組織和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過土地流轉、擴大經(jīng)營規(guī)模的愿望越來越強烈，土地流轉應運而生。特別是20xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農(nóng)業(yè)結構調整、土地流轉和生態(tài)旅游三篇文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化合作社及種糧大戶，采取公司租賃、合作社承包、農(nóng)戶自發(fā)流轉等形式，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，強化引導，示范帶動，促進了土地流轉規(guī)�；�(jīng)營。為進一步推進我縣農(nóng)村土地有序流轉，建立健全土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民增收，根據(jù)縣領導指示，農(nóng)業(yè)局組織人員對全縣農(nóng)村流轉情況做了專項調研，現(xiàn)將調研情況匯報如下：
一、土地流轉相關政策
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是指農(nóng)村土地承包期內，承包方以轉包、出租、互換、轉讓等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，簡稱農(nóng)村土地使用權流轉或土地流轉。20xx年3月1日實施的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五節(jié)第三十三條規(guī)定土地流轉應遵循的原則：
�。ㄒ唬┢降葏f(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權流轉；
（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農(nóng)業(yè)用途；
�。ㄈ┝鬓D的期限不得超過承包期的剩余期限；
�。ㄋ模┦茏尫巾氂修r(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
�。ㄎ澹┰谕葪l件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。 20xx年3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》規(guī)定，承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式?jīng)Q定流轉農(nóng)戶的承包土地。
二、我縣土地流轉的現(xiàn)狀
我縣共有16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)318個行政村，農(nóng)業(yè)人口50.2萬人，耕地面積46.7萬畝。人均0.9畝。目前全縣已實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉57747畝，土地流轉率達12%。其中，轉包27141畝，占47%；出租19634畝，占34%；轉讓3465畝，占6%；互換2310畝，占4%；入股xx55畝，占2%；其它流轉形式4042
畝，占7%。流轉入企業(yè)面積15974畝，流轉入合作社面積3449畝，流轉入農(nóng)戶面積38195畝，流轉入其它組織面積129畝；500畝以上的地塊 24宗合計29271畝。20xx年新增土地流轉面積30105畝，其中500畝以上的地塊 19宗合計19190畝。
分析我縣土地流轉現(xiàn)狀，呈現(xiàn)以下幾個特點： 一是從流轉方式看，主要以出租、轉包為主，占流轉土地總量的81%，以轉讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉土地總量的19%。二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在車村、田湖等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或者像黃莊、九店及大坪等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。三是從承包對象看，除跨村跨鄉(xiāng)流轉土地的情況外，出現(xiàn)了河南綠色陽光林業(yè)有限公司、嵩縣金鴻牡丹種植有限公司、洛陽春艷牡丹生物科技有限公司等縣外企業(yè)來我縣承租土地的現(xiàn)象；四是從流轉主體看，土地正由農(nóng)戶間流轉向農(nóng)戶與種養(yǎng)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作 組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等流轉，目前全縣流入專業(yè)合作社及龍頭企業(yè)的土地面積19423畝，占流轉面積的34%。五是土地流轉組織化程度逐步提高，我縣及16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均成
立了土地流轉服務中心，加強對土地流轉工作的指導和服務工作，土地流轉正從農(nóng)民自發(fā)流轉向有組織規(guī)�；鬓D轉變。
三、土地流轉工作主要做法
一是成立組織，建立服務網(wǎng)絡�？h政府成立以副縣長為組長、有關部門為成員的土地流轉領導小組，領導小組下設土地流轉服務中心，負責印制全縣統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉合同，構建完整的流轉信息網(wǎng)絡，收集發(fā)布農(nóng)村土地流轉信息，建立完善土地流轉臺賬，監(jiān)督土地流轉合同的履行；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)服務中心，成立了土地流轉辦公室，行政村也成立了土地流轉服務組織，具體指導土地流轉工作。
二是制定方案，出臺優(yōu)惠政策。為推進土地流轉速度，規(guī)范土地流轉行為，根據(jù)（洛發(fā)【20xx】5號）文件精神，縣政府制定《嵩縣20xx年農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉工作實施方案》，明確了今年工作的目標任務，提出了工作重點及保障措施。方案提出“縣里列出專項資金，重點對集中流轉500畝以上、流轉期限5年以上的龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶給以扶持，每畝一次性給予補貼100元。對及時成 立土地流轉服務機構，并順利開展工作、取得一定成效的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年底給予一定獎勵�！�
三是多種形式，加快流轉速度。在流轉形式上，有的是政府負責從群眾手中統(tǒng)一租來土地，然后通過拍賣的.方式，承包給有實力的企業(yè)經(jīng)營；有的是采取農(nóng)民自發(fā)流轉、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。
四是規(guī)范程序，保障農(nóng)民合法權益�？h、鄉(xiāng)、村土地流轉服務中心具體負責指導農(nóng)戶和業(yè)主簽訂流轉合同，監(jiān)督土地流轉的履行，調解土地流轉糾紛；縣成立土地流轉仲裁委員會，調解仲裁鄉(xiāng)村難以調解的土地流轉糾紛，切實保障農(nóng)民合法權益。
四、土地流轉工作取得的成效
一是促進了農(nóng)業(yè)規(guī)�；�(jīng)營。土地流轉改變了一家一戶分散經(jīng)營的狀況，推動了土地的適度經(jīng)營規(guī)模，增強了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐。20xx年我縣新增土地流轉面積呈現(xiàn)“政府引導、集中連片、程序規(guī)范”等特點。今年新增土地流轉面積30105畝，其中連片500畝以上的19190畝。主要地塊有河南綠色陽光林業(yè)有限公司 與車村鎮(zhèn)天橋溝村、下廟村、銅河村三個村簽訂流轉面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽春艷牡丹生物科技有限公司與車村鎮(zhèn)車村村、水磨村、佛坪村三個村簽訂流轉面積2800畝，用于發(fā)展牡丹、花卉苗木等產(chǎn)業(yè)；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車村鎮(zhèn)孫店村簽訂流轉面積1040畝，用于發(fā)展牡丹產(chǎn)業(yè)；嵩縣金農(nóng)農(nóng)業(yè)開發(fā)專業(yè)合作社與車村孫店村簽訂流轉面積650畝，用于發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)業(yè)；嵩縣源生中藥材專業(yè)合作社與車村等村簽訂流轉面積736畝，用于發(fā)展原生柴胡等中藥材產(chǎn)業(yè)。
土地流轉調研報告4
**縣農(nóng)村土地流轉經(jīng)過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進一步探索**縣農(nóng)村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經(jīng)營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀
1、土地流轉規(guī)模。**縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農(nóng)戶，77.1萬農(nóng)業(yè)負擔人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉現(xiàn)象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數(shù)的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經(jīng)營土地;二是勞動力進城經(jīng)商，不便經(jīng)營土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過發(fā)包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱�，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經(jīng)營制度的進一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動力的轉移，促進了民營私營經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉機制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的合理調整。三是推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經(jīng)營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關系，利用當?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農(nóng)民和打工成長起來的民營企業(yè)家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)**縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范;四是對土地流轉，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無法調處，導致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農(nóng)村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統(tǒng)一。**縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進土地流轉是小農(nóng)經(jīng)濟向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉變的重要途徑;是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的.土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ�。因此，各級政府和相關涉農(nóng)部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規(guī)的培訓學習，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。
二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營權流轉，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。
三是保障要落實。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責，要加強農(nóng)村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關的管理權力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業(yè)大戶、經(jīng)營能手等集約經(jīng)營者集中，建立相應的土地流轉服務系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉向有序規(guī)范流轉方面轉變。同時，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
土地流轉調研報告5
當前農(nóng)村工作的重點是解決“三農(nóng)”問題，其核心是農(nóng)民增收問題。農(nóng)民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農(nóng)業(yè)人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農(nóng)業(yè)為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結構，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟取得了長足發(fā)展，但就農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉難、農(nóng)民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農(nóng)民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收情況進行了全面細致的調研，現(xiàn)將調研結果匯報如下：
一、我縣農(nóng)村土地流轉和農(nóng)民增收的現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┺r(nóng)村土地流轉現(xiàn)狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現(xiàn)有24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個社區(qū)居委、20xx個村民小組。農(nóng)地67萬畝，人均農(nóng)地面積0.84畝,經(jīng)過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝,占農(nóng)地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農(nóng)戶自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業(yè)承包戶;三是流向農(nóng)業(yè)企業(yè);四是流向一般農(nóng)戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點??
（1）、堅持農(nóng)戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農(nóng)地中,農(nóng)戶自愿流轉的占98%。
�。�2）、土地流轉收益是農(nóng)民家庭收入的補充。土地進行自發(fā)流轉的農(nóng)戶一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
�。�3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規(guī)模化、集約化經(jīng)營，土地收益較高。
�。�4）農(nóng)戶自發(fā)流轉的期限短。
�。ǘ┺r(nóng)民增收的現(xiàn)狀
全縣現(xiàn)有農(nóng)戶21.82萬戶，農(nóng)業(yè)人口79.86萬人，農(nóng)村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農(nóng)民增收為目標，以農(nóng)業(yè)結構調整為主線，大力調整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，使農(nóng)業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農(nóng)民外出務工是農(nóng)民收入的重要組成部分和來源
經(jīng)濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農(nóng)民主要靠手工業(yè)，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區(qū)的農(nóng)民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農(nóng)民靠外出打工。
2、政策扶持農(nóng)民增收
推進稅費改革、減輕農(nóng)民負擔，退耕還林政策給農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件。
3、產(chǎn)業(yè)結構調整、引進企業(yè)也是農(nóng)民增收的重要途徑
業(yè)主制經(jīng)營帶動了農(nóng)民增收。農(nóng)民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農(nóng)民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規(guī)范，無序流轉現(xiàn)象嚴重
農(nóng)村中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調引進的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉(xiāng)村公路任務重。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農(nóng)民增收，還加重了農(nóng)民負擔。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農(nóng)民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農(nóng)業(yè)稅的征收。
3、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴重
農(nóng)民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農(nóng)業(yè)投資大、周期長、收益低，農(nóng)民種地積極性不高，這就造成外出務工農(nóng)民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農(nóng)民素質較低，小農(nóng)意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經(jīng)營阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進企業(yè)。
�。ǘ┺r(nóng)民增收中的障礙
1、
農(nóng)村科技缺乏
農(nóng)村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農(nóng)民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農(nóng)村基礎設施滯后
農(nóng)村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農(nóng)民難致富”，土地流轉是一個長期的`過程，關鍵是我們如何引導農(nóng)民將土地流向專業(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)�；�(jīng)營。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農(nóng)民增收，建議如下：
1、規(guī)范和引導土地承包經(jīng)營權的流轉，推進城鎮(zhèn)化進程。
加強農(nóng)村基層組織建設，推進農(nóng)業(yè)企業(yè)化經(jīng)營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營，引導農(nóng)民致富增收。
2、加強農(nóng)民知識培訓，提高農(nóng)民素質
農(nóng)民現(xiàn)實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農(nóng)民文化素質差，農(nóng)業(yè)科技水平低。建議有關部門加強對農(nóng)村技術的培訓，強化農(nóng)業(yè)技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)空間，使農(nóng)村由習慣型、傳統(tǒng)型生產(chǎn)向專業(yè)型、技術型轉變。
3、加大農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)村基礎設施和農(nóng)民生產(chǎn)生活條件
政府應加強對農(nóng)村公路、電訊、學校、醫(yī)療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
4、減輕農(nóng)民負擔，增加農(nóng)民收入
減免農(nóng)業(yè)稅，增大對農(nóng)村的轉移支付，減少農(nóng)民對各種公益事業(yè)的投資。
5、科學合理組織農(nóng)村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網(wǎng)絡機構，構建互動的服務網(wǎng)絡。加大對農(nóng)村富余勞動力的培訓力度，拓寬農(nóng)民外出務工的途徑，減勉農(nóng)民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
6、提高農(nóng)民組織化程度，是農(nóng)民增收關鍵環(huán)節(jié)。
在穩(wěn)定以家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制，積極發(fā)展各種形式的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農(nóng)民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農(nóng)村經(jīng)紀人隊伍、服務實體等農(nóng)村合作經(jīng)濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農(nóng)民和市場連接起來，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應用結合起來，給予農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
土地流轉調研報告6
按照中共中央、國務院建設社會主義新農(nóng)村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農(nóng)村勞動力轉移步伐是農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關健。最近，如何加快農(nóng)村土地流轉引起了市級相關部門的廣泛重視，為了切實弄清農(nóng)村土地流轉和加快農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關系，永川區(qū)板橋鎮(zhèn)新農(nóng)村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮(zhèn)土地流轉的現(xiàn)狀進行了深入調研，現(xiàn)將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據(jù)不完全統(tǒng)計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉涉及的村數(shù)12個，占總村數(shù)的100%，涉及的農(nóng)戶3003戶，占總農(nóng)戶的26%，其中土地流出的農(nóng)戶2843戶，占總農(nóng)戶的24.6%，土地流入的農(nóng)戶160戶(另外，單位和外地業(yè)主來鎮(zhèn)承包3起)，占總農(nóng)戶的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的.農(nóng)地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設，業(yè)主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場中等價支付現(xiàn)金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農(nóng)戶以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點
隨著取消農(nóng)業(yè)稅，新一輪的農(nóng)地流轉呈現(xiàn)出以下新特點：一是從無償流轉向有償流轉轉變。過去種糧大戶承包的糧田大都是免費的，個別還要轉出戶自己負責上交農(nóng)業(yè)稅，隨著農(nóng)業(yè)稅的取消和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農(nóng)村勞動力大量外出務工經(jīng)商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農(nóng)民相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。通過該鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包合同管理委員會幾年的不懈努力，搞好服務和鑒證，促進了土地流轉。四是農(nóng)地流轉后的經(jīng)營內容從種糧為主轉向發(fā)展高效種養(yǎng)殖業(yè)。五是鎮(zhèn)黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農(nóng)村土地流轉的效果
1、克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經(jīng)營長期不變的情況下，克服當前農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營的局限性，走專業(yè)化、規(guī)模化、商品化、現(xiàn)代化之路。通過土地流轉把零星的土地使用權從千家萬戶農(nóng)民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進行適度規(guī)模經(jīng)營，促進土地、資金、技術、勞動力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，有利于農(nóng)民間的分工與專業(yè)化、使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用。
2、促進農(nóng)業(yè)結構調整和農(nóng)民增收
土地流轉，加速了農(nóng)業(yè)結構的調整和優(yōu)化，促進了該鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟的建設和發(fā)展。
一是以涼風埡等村為基礎的魚鴨工程基地。通過農(nóng)戶轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現(xiàn)全鎮(zhèn)已形成池塘養(yǎng)殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬只、產(chǎn)成魚1700噸，魚鴨總收入達7700萬元，純收入實現(xiàn)1100萬元，農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)275元。如涼風埡村流轉農(nóng)戶土地284畝，現(xiàn)已建成魚鴨立體養(yǎng)殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現(xiàn)形成集中成片魚鴨立體養(yǎng)殖面積150畝;同時，有3戶農(nóng)戶到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚鴨立體養(yǎng)殖，現(xiàn)共有養(yǎng)殖大戶20余戶，使該社成為全鎮(zhèn)魚鴨立體養(yǎng)殖的核心示范區(qū)。農(nóng)業(yè)結構調整、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)大大增加了農(nóng)民收入：一方面土地流出農(nóng)戶的承包收入明顯增加，據(jù)調查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農(nóng)戶間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農(nóng)戶通過規(guī)模經(jīng)營同樣增加了收入，如涼風埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養(yǎng)殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬只，魚、鴨總收入47萬元，除去承包費用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤7萬元，全家3口人，人平純收入實現(xiàn)23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家?guī)r村菜園4社24戶稻田15.6畝發(fā)展魚鴨養(yǎng)殖，預計今年可產(chǎn)成魚4噸，出欄商品鴨1萬只，獲純利2萬元以上。 二是林業(yè)特色經(jīng)濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發(fā)揮林地效益，我鎮(zhèn)積極引進業(yè)主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現(xiàn)已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現(xiàn)正在栽植。三是在汪家?guī)r村流轉林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預計今年即可見效。通過林地流轉，退耕農(nóng)戶不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時可為業(yè)主務工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進了農(nóng)民增收。
土地流轉調研報告7
一、土地承包經(jīng)營權流轉現(xiàn)狀
1、村集體所有的林地、經(jīng)濟場統(tǒng)一發(fā)包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質能公司，占總林地面積的1.69%。
2、零星土田流轉。許多不從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統(tǒng)一經(jīng)營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農(nóng)科所轉讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產(chǎn)基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的2.01%。
二、目前阻礙土地流轉的幾點因素
�。ㄒ唬�、農(nóng)民對土地流轉的心態(tài)比較復雜、多變。1、農(nóng)民對承包土地的主權意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經(jīng)營權正常流轉。主要體現(xiàn)在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉出去。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財，故意從中作梗。2、流轉價格偏低。我鄉(xiāng)目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
3、流轉土地面積有限、利用率不高。大部分的經(jīng)營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。
4、經(jīng)營方式落后，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)色彩濃厚。許多時候搞的還是傳統(tǒng)糧食種植。在實際操作中，種植、打農(nóng)藥、施肥都沒達到統(tǒng)一
管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標準”還有差距，不能提高品質和效益。
�。ǘ┩恋亓鬓D機制不夠規(guī)范。
1、土地流轉不規(guī)范，對土地流轉的管理，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農(nóng)村土地流轉不規(guī)范的一個重要原因。操作不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的`土地流轉，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村集體組織審查同意；二是土地流轉有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。三是農(nóng)村土地流轉資料檔案缺乏管理。
2、缺乏土地流轉服務機構和流轉平臺。土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，土地流轉供給需求脫節(jié)。有不少農(nóng)民不知道應該怎樣進行流轉；其次是土地流轉的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉形式?jīng)]有出現(xiàn)；再次是土地流轉的程序簡單，由于多數(shù)流轉為自發(fā)形成,流轉雙方?jīng)]有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù),土地流轉處于缺乏規(guī)范的無序狀態(tài)，土地流轉糾紛多。
土地流轉短期行為嚴重。
從出讓方看,主要是務工經(jīng)商收入不穩(wěn)定,也擔心政策變
化,怕土地轉出后失去土地,怕務工經(jīng)商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉包的方式。
從承包方看,由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以
選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
地塊仍然零碎分散。由于目前農(nóng)戶承包的土地普遍
分散,經(jīng)營大戶雖然通過土地流轉承包了大量土地,但仍無法改變地塊分散的狀況,也就很難形成土地集中連片的規(guī)模經(jīng)營,從而影響了土地整體耕作效能的提高。據(jù)統(tǒng)計，20xx年我鄉(xiāng)10—20畝經(jīng)營規(guī)模的為500畝，占流轉土地總流轉面積的55.5％，20—50畝經(jīng)營規(guī)模的為200畝，占流轉土地總流轉面積的
22.2％，100畝以上經(jīng)營規(guī)模的為200畝，占流轉土地總流轉面積的22.2％。
三、關于土地流轉的幾點建議：
�。ㄒ唬�、明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監(jiān)督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規(guī)范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
�。ǘ⒔M建村級土地流轉合作組織，確保群眾利益。
隨著經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，農(nóng)業(yè)面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經(jīng)營制度的農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的矛盾、平均承包土地與市場自由配置土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農(nóng)生產(chǎn)與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾等等，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中將表現(xiàn)得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉合作組織，負責統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調本村土地流轉事務以及代理農(nóng)民參與轉出土地的新項目建設。讓轉出方維權有后盾、利益有保障，讓轉入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農(nóng)民加快土地流轉，克服小農(nóng)經(jīng)濟意識，提高土地利用效率，增加經(jīng)濟效益，是進一步加強土地流轉需要解決的問題。
土地流轉調研報告8
土地流轉是加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整的有效途徑，為全面了解我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉基本情況，推動農(nóng)村土地流轉工作又快又好的發(fā)展，根據(jù)市人大常委會的年度工作安排，近期，市人大常委會組織調研組，對我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉情況進行了調研。調研組實地查看了農(nóng)村土地流轉規(guī)模經(jīng)營示范點，查閱了相關的合同、臺賬等資料，聽取了相關方面的匯報，召開了座談會，走訪了部分經(jīng)營戶和農(nóng)戶，聽取了部分鄉(xiāng)村干部和群眾代表的意見和建議�，F(xiàn)將有關情況報告如下：
一、全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作主要做法
近幾年來，我市各級政府及有關部門，積極宣傳相關政策法規(guī)，不斷規(guī)范土地流轉程序，做強做大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，引導推進全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作，取得了較好的成效，截至今年10月，全市累計土地流轉面積達325.7萬畝，占耕地面積的49.96%；累計農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營面積達到386.23萬畝，占耕地總面積的59.24%。
�。ㄒ唬┘訌娊M織領導，高度重視土地流轉工作。全市各級政府都成立了工作領導小組，分管領導任組長，辦公室設在農(nóng)工辦。市委分管領導每月20日定期聽取適度規(guī)模經(jīng)營及土地流轉的工作匯報。同時，嚴格督查考核，每兩個月對各縣區(qū)新增的土地規(guī)模經(jīng)營示范點進行觀摩評比，匯總面上情況，及時解決工作中存在的問題，觀摩評比結果與年終工作考核掛鉤。市委市政府制定了《農(nóng)業(yè)適度規(guī)模xx-xx年工作計劃》，把目標任務細化分解到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；制定了《宿遷市土地利用總體規(guī)劃（20xx-20xx）》全面指導土地流轉工作。
�。ǘ┮�(guī)范土地流轉機制，加快土地流轉步伐。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權流轉�！蔽沂袊栏駡猿衷擁椩瓌t，通過入股、互換、出租、轉包等多種形式引導農(nóng)戶開展土地流轉。不斷規(guī)范土地流轉形式、程序、經(jīng)營模式和保障機制，推廣使用土地信息化管理軟件，實行流轉管理的合同制和備案制，完善流轉登記和檔案資料的信息化管理。目前，全市所有縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和90％以上的村都已建立適度規(guī)模經(jīng)營臺帳。完善縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉平臺建設，為農(nóng)民和各規(guī)模經(jīng)營主體及時提供土地流轉信息、政策咨詢、土地托管、流轉委托、中介介紹、流轉登記等服務，全市102個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地流轉市場，890個村（居）建立了村級土地流轉服務站，占總村數(shù)64%。土地流轉價格堅持“政府指導、自主協(xié)商”原則，根據(jù)不同片區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)制定土地流轉指導價，并建立價格自然增長機制，保護農(nóng)民利益不受損失。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調解仲裁法》，成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會，累計開展50余宗土地糾紛仲裁工作，推動了農(nóng)村土地流轉工作規(guī)范化、法制化。
�。ㄈ┳⒅氐湫褪痉稁�，做大特色主導產(chǎn)業(yè)。突出重點區(qū)域流轉，以點帶面，做好“窗口”地帶的特色產(chǎn)業(yè)，抓好高速公路、一級公路、市縣干道沿線兩側的土地規(guī)模經(jīng)營示范點和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設；同時，結合區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，突出經(jīng)營示范點建設，要求每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1個1000畝以上的土地規(guī)模經(jīng)營示范點，每個縣（區(qū)）都有１個1萬畝以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以點促面，發(fā)揮示范引導作用。積極引導有資本、懂技術、善經(jīng)營、會管理的種養(yǎng)大戶、農(nóng)民合作組織和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體參與農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，采取“大園區(qū)、多業(yè)主”形式和土地股份合作社等經(jīng)營模式，發(fā)展特色主導產(chǎn)業(yè)。一大批具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)示范基地和“一村一品”示范村鎮(zhèn)逐步建成。如沭陽縣在耿圩鎮(zhèn)、泗陽縣在王集鎮(zhèn)建立了萬畝花卉基地；泗洪縣在青城線建立了10萬畝有機稻米基地；宿豫區(qū)在黃墩鎮(zhèn)建立了省級萬畝生產(chǎn)示范園；宿城區(qū)在成子河周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展萬畝良種繁育。
（四）發(fā)展規(guī)模經(jīng)營主體，增強龍頭企業(yè)帶動力度。土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營不是簡單的土地整合，而是要推動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越。在《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中提出“允許農(nóng)民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體�！蓖ㄟ^農(nóng)村土地流轉，帶動了一批龍頭企業(yè)，農(nóng)民專業(yè)合作社，家庭農(nóng)場等多種形式適度規(guī)模經(jīng)營主體的發(fā)展。今年以來，新增單體1000畝以上的適度規(guī)模經(jīng)營達95宗，同比增長30%，累計發(fā)展土地股份合作社852個，入社農(nóng)戶24.43萬戶，入股面積52.91萬畝。堅持開展農(nóng)業(yè)招商引資，中糧集團、蒙牛集團、匯源集團、雨潤集團、五得利集團、益客食品、綠港、瑞克斯旺等一批投資規(guī)模大、帶動能力強、科技含量高的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化大項目相繼落戶宿遷。重點培育扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，幫助企業(yè)做大做強。今年上半年，全市實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值394.2億元，同比增長21.2%；農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值與農(nóng)業(yè)產(chǎn)值之比達到1.37：1。
�。ㄎ澹┘訌娬叻龀�，提高農(nóng)民土地收益。國家規(guī)定的各項惠農(nóng)補貼均歸農(nóng)戶所有，同時，加大財政投入，近年來，財政一直設立專項資金支持農(nóng)村土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營，泗陽縣、泗洪縣對適度規(guī)模經(jīng)營面積達1000畝和3000畝以上的，每畝分別給予100元、200元的資金獎勵。xx年全市累計投入近3000萬元，其中省財政資金860萬元、縣（區(qū)）財政資金20xx多萬元，專項用于支持農(nóng)村土地流轉指導、流轉信息平臺搭建、土地流轉服務組織培訓和仲裁機構建設等。積極整合涉農(nóng)項目資金，在農(nóng)田基本建設、土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、特色農(nóng)產(chǎn)品基地建設和農(nóng)機補貼等項目優(yōu)先給予扶持。在加大財政投入的同時，積極探索市場化運作機制，多渠道、多層次、多方式推進適度規(guī)模。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┱咝麄鞑粔蛏钊�。一些基層干部對土地流轉的重要性，缺乏應有的認識，擔心土地流轉引發(fā)矛盾，采取謹慎態(tài)度。少部分農(nóng)民土地情節(jié)比較深，擔心土地流轉后，萬一失業(yè)，今后生活得不到保障，對相關政策也心存疑慮，流轉意愿不強。
�。ǘ┮�(guī)模流轉難度較大。在實施土地規(guī)模流轉時，有一戶或者幾戶不能達成協(xié)議，導致地塊分散，機械化程度高的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目難以落戶，制約規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。另外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是“露天工廠”，自然風險較高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)旺季的時候，用工困難，市場風險較高，都阻礙著規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。大規(guī)模經(jīng)營用地對水利灌溉等基礎設施也提出了新的要求，原有的水利設施難以滿足需求，而重新建設的基礎設施需要時間和財力，在一定程度上也影響了規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。
�。ㄈ┝鬓D程序不夠規(guī)范。農(nóng)村土地流轉中存在合同化程度不高、合同條款不全和改變土地用途等問題，甚至在極個別地方還出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強行流轉的現(xiàn)象。由于合同條款簡單，容易造成違約責任和賠償規(guī)定不明確，引發(fā)矛盾和糾紛，給社會帶來不穩(wěn)定因素，土地經(jīng)營機制還需進一步完善。少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村尚未建立完善的農(nóng)村土地流轉服務機構，缺乏對農(nóng)村土地流轉的有效管理、引導和服務。
�。ㄋ模┱叻龀至Χ炔粔虼蟆Ｄ壳�，除省里設立了土地流轉補助資金外，市、縣（區(qū)）財政對土地流轉投入較少，導致基層流轉積極性不高。省財政僅對流轉500畝以上規(guī)模流轉進行補貼，并且只是一次性補助每畝100元，對流出方的吸引力不大。而且在實際操作中，省財政對符合補助條件的土地流轉項目尚未全部補助到位，有的農(nóng)戶拿到補助，有的拿不到，產(chǎn)生矛盾。另外，目前的財政資金僅對流出方進行補貼，對流入方?jīng)]有補貼，也沒有對規(guī)模糧食生產(chǎn)設定專項補貼項目，而土地流入方前期要投入大量的資金進行生產(chǎn)經(jīng)營，加之糧食生產(chǎn)的收益甚微，導致困難較大。為了取得更多的`收益，部分土地流轉改變土地用途，縮減了糧食種植面積，改種經(jīng)濟作物。
三、今后工作建議
�。ㄒ唬┘哟笮麄骱团嘤柫Χ取Ｒ獙︵l(xiāng)村干部及農(nóng)民代表進行流轉政策和業(yè)務知識的培訓；充分利用各種方式，宣傳農(nóng)村土地流轉的有關政策要求，讓農(nóng)民切實意識到土地流轉有利于增收，有利于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。要通過典型示范，讓農(nóng)民切實看到土地流轉的實際收益，增強土地流轉的信心，從而轉變思想，加快農(nóng)村土地流轉。
�。ǘ┘訌娡恋亓鬓D的規(guī)范和服務。要嚴格按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設；用地要符合《宿遷市土地利用總體規(guī)劃（20xx-20xx）》相關規(guī)定，按規(guī)劃用地，力爭做到農(nóng)民有效益，土地有效率。同時要加強土地流轉市場運作規(guī)范操作的培訓和指導，全面推行土地流轉合同管理制度，完善合同內容，規(guī)范土地流轉形式、程序、經(jīng)營模式和保障機制，切實保障農(nóng)民利益。建立健全以協(xié)商、調解、仲裁、訴訟為主要內容的土地承包和流轉糾紛解決制度，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。要加強縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉服務平臺建設，在完善提高縣、鄉(xiāng)土地流轉市場的基礎上，重點加快行政村（居）土地流轉服務站建設，力爭達到全覆蓋，為流轉雙方提供更便捷的服務。
（三）加強扶持保障工作。建議政府要加大對土地規(guī)模流轉的補貼，而且要對雙方都進行補貼。要出臺對糧食規(guī)模經(jīng)營的扶持政策，加快糧食集約化生產(chǎn)。要協(xié)調好金融機構對土地規(guī)模經(jīng)營的信貸政策扶持。市、縣（區(qū)）政府要積極跑省進廳，爭取省加大土地流轉補助資金的扶持，也要設立土地流轉專項補助資金，并建立資金投入增長機制，提高農(nóng)民流轉土地的積極性和主動性。同時，要完善土地流轉農(nóng)民的社會保障制度，不斷健全農(nóng)村社會保障體系�！吨泄仓醒腙P于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出“做好被征地農(nóng)民社會保障，做到先保后征，使被征地農(nóng)民基本生活長期有保障。”對土地承包經(jīng)營權流轉的農(nóng)戶，要加強就業(yè)技能培訓，并優(yōu)先安排在就業(yè)創(chuàng)業(yè)園或返鄉(xiāng)農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園就業(yè)，要為一些缺少技術、不想外出打工的婦女和老年勞動力提供就近就地打工機會，切實保障土地流出農(nóng)戶的利益。
土地流轉調研報告9
關于農(nóng)村土地流轉糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。
�。ㄒ唬┌l(fā)包方調整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規(guī)定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發(fā)包方通過行政手段頻繁調整承包地帶來不少問題，并非針對農(nóng)戶自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個別”調整。對《農(nóng)村土地承包法》第27條規(guī)定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調整的，是農(nóng)民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩(wěn)定，不應一概加以干涉和否定。關鍵是，政府及有關部門應當對這種調整及時予以有效的指導和監(jiān)督，協(xié)調農(nóng)民集體合理處理內部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農(nóng)民盡量不要以進行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農(nóng)民自愿又經(jīng)過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發(fā)承包經(jīng)營權證書，避免出現(xiàn)后遺癥。
�。ǘ┩恋亓鬓D合同的效力認定問題發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，如果發(fā)包時經(jīng)過了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發(fā)包時沒有經(jīng)過民主評議的程序，如果承包合同已經(jīng)實施了一年以上，承包方已經(jīng)對承包地做了實質性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權發(fā)包而認定合同無效，但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農(nóng)業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規(guī)定。對以股份合作形式流轉土地承包經(jīng)營權的，要著重審查入股行為是否符合農(nóng)民意愿，防止因股份合作導致農(nóng)民喪失土地承包經(jīng)營權。
�。ㄈ┺r(nóng)民專業(yè)合作社的法律地位和性質問題《農(nóng)民專業(yè)合作社法》明確規(guī)定了農(nóng)民專業(yè)合作社的市場主體地位和民事主體地位。農(nóng)民專業(yè)合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類型的企業(yè)法人。根據(jù)該法第4條和第5條的規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社以合作社的財產(chǎn)承擔有限責任，農(nóng)戶以其出資額和公積金份額為限對農(nóng)民專業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經(jīng)營權作價出資專業(yè)合作社，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權入股作為賺取經(jīng)營回報的投資。土地承包經(jīng)營權入股農(nóng)民專業(yè)合作社，應作價出資并在營業(yè)執(zhí)照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農(nóng)戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據(jù)《**省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農(nóng)戶”的規(guī)定，應及時返還農(nóng)戶，不能作為抵償欠款的財產(chǎn)。
�。ㄋ模┘w經(jīng)濟組織成員資格的認定問題農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，現(xiàn)行法律缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定，這也成為大量涉農(nóng)糾紛難以處理的根源。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經(jīng)濟組織形成較為穩(wěn)定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶籍所在地是否為該集體經(jīng)濟組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行確認�！�**省村經(jīng)濟合作社組織條例》對村經(jīng)濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規(guī)定，可作為審理的依據(jù)。該條例第17條規(guī)定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經(jīng)濟合作社章程的農(nóng)村居民，為本村經(jīng)濟合作社社員。第18條規(guī)定，因四類原因之一戶籍關系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規(guī)定，除條例第十八條、第十九條規(guī)定以外的'人員，經(jīng)本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟合作社章程規(guī)定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農(nóng)村人口流動產(chǎn)生的一些特殊事實狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。
�。ㄎ澹┺r(nóng)村土地流轉后衍生的經(jīng)營權等權利抵押（質押）的效力問題農(nóng)村土地流轉后衍生的經(jīng)營權質押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權的質押（抵押），而是土地承包經(jīng)營權流轉后由接包方取得的經(jīng)營權的質押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經(jīng)營權，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結合了《物權法》第223條規(guī)定的權利質押和《物權法》第181條規(guī)定的動產(chǎn)浮動抵押的結合。實踐中，金融機構是根據(jù)總體的經(jīng)營狀況、信譽進行審查的，實際上是經(jīng)營者以經(jīng)營狀況、信譽作擔保，以實現(xiàn)融資的目的。在當?shù)卣咧С值那闆r下，只要當事人依據(jù)相關規(guī)定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng)新貸款擔保方式，擴大農(nóng)村有效擔保物范圍，拓寬農(nóng)村融資渠道。但在審判和執(zhí)行中，應當注意保障農(nóng)民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農(nóng)民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
土地流轉調研報告10
xx位于xxxxxxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：
�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
�、谵k證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設提出三點建議：
�、僬獙ν恋亟y(tǒng)一規(guī)劃。
�、谡雠_政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。
�、酆喕k證手續(xù)。
三、土地承包經(jīng)營全流轉
（1）酒店村的`家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農(nóng)戶同意轉包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉包并不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有：
�、僬y(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。
�、趪彝度�1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。
③在土地流轉過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。
四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。
五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設
目前，酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。
4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。
土地流轉調研報告11
xx鎮(zhèn)位于xx市xx區(qū)東北部，距xx二十七公里，東與xx農(nóng)場、xx縣相鄰，xx公路直達，交通便利。全鎮(zhèn)41個行政村，農(nóng)業(yè)人口34073人，是xx區(qū)人口最多的一個鎮(zhèn)，家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶10021戶，耕地面積27740畝，是個典型的農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)耕地流轉面積已達到10305畝，占承包耕地總面積的37．15%，涉及農(nóng)戶3989戶，占耕地承包戶的39．81%，從目前發(fā)展趨勢來看，耕地流轉面積還在不斷擴大。該鎮(zhèn)土地流轉形式以出租為主，出租流轉9387畝，占流轉面積的91．1%，這些出租土地基本上流向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶。
20xx年以來，該鎮(zhèn)推進土地流轉，促進了規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設初現(xiàn)雛形。初步形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地；組建了糧食、西瓜、葡萄、食用菌、農(nóng)機、植保等農(nóng)民專業(yè)合作社36家，入社農(nóng)戶4000余戶；加快了標準農(nóng)田建設步伐，農(nóng)田基礎全面改善，路渠管網(wǎng)基本配套，農(nóng)田耕作、收割機械化率達到90%；打響了綠色農(nóng)業(yè)品牌，造就了巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等農(nóng)業(yè)品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲浙江省柑桔博覽會優(yōu)質獎。
一主要做法
1、因勢利導，促使農(nóng)民轉變思想觀念。
鎮(zhèn)黨委、政府遵照國家有關法律精神，廣泛宣傳黨在農(nóng)村的現(xiàn)行政策，宣讀現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢，講解發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的有效路徑，引導農(nóng)民轉變思想觀念，使廣大農(nóng)民對土地流轉從猶豫、觀望中走出來，轉向理解、支持，甚至積極參與。20xx年初的一次摸底調查顯示，有流轉意向的農(nóng)戶家，涉及耕地畝。
2、完善機制，建立鎮(zhèn)村服務機構。
一是調查摸底，建立信息臺賬。鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站已經(jīng)建立了“三簿”臺賬，即：《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉臺賬簿》。
二是建立領導小組和服務機構。鎮(zhèn)政府成立土地承包經(jīng)營權流轉工作領導小組，由鎮(zhèn)長擔任組長，并且依托農(nóng)經(jīng)站建立土地承包經(jīng)營權流轉服務中心，由分管領導擔任服務中心主任。各村也相應建立土地承包經(jīng)營權流轉服務站，人員由村經(jīng)濟合作社社長、村民委員會主任、村報賬員（文書）組成，村報賬員（文書）任土地流轉信息員。三是建立服務中心運轉機制。先后完成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村土地流轉服務中心職責、工作人員崗位責任、農(nóng)村土地流轉須知、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉流程圖、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作程序示意圖、《農(nóng)村土地流轉合同》標準文本等流程設計并投入運行。建立了信息發(fā)布、備案審查、檔案管理、糾紛調解、風險預警等六項制度。
3、規(guī)范操作，保障廣大農(nóng)民放心。各村推選懂政策、責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的人作為群眾代表，具體參與流轉工作。流轉土地面積以實地丈量為準，建立第一手土地臺帳資料。并且將農(nóng)戶流轉土地的面積、流轉金、流轉期限進行張榜公示，認定無異議后再簽字蓋章。鎮(zhèn)服務中心按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，指導農(nóng)戶簽訂土地流轉合同，明確雙方的權利和義務，確保合同到期后耕地能恢復耕作條件，農(nóng)戶能夠繼續(xù)經(jīng)營所承包的土地，讓農(nóng)民吃下定心丸。
4、改善服務，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民轉移就業(yè)。一方面，xx鎮(zhèn)想方設法為企業(yè)、合作社、大戶搞好服務，積極向上級申報建設項目，依照國家政策發(fā)放各種補貼，為生產(chǎn)、加工、運輸提供支持，幫助解決生產(chǎn)經(jīng)營中的具體問題，擴大經(jīng)營規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)營效益，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。另一方面，建立勞動力資源信息平臺，加大農(nóng)民轉移就業(yè)培訓力度，提高農(nóng)民技能和就業(yè)能力，實現(xiàn)在流轉土地上務工和外出轉移就業(yè)兩促進，農(nóng)企壯大與農(nóng)民增收入雙提高。同時該鎮(zhèn)還充分發(fā)揮鎮(zhèn)村兩級調解組織的職能作用，做好土地流轉過程中的糾紛的調解工作，維護各方權利。
二、初步成效
1、提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。耕地流轉形成規(guī)模經(jīng)營，有利于農(nóng)業(yè)資源的優(yōu)化配置，使土地、資金等要素合理流動，優(yōu)化組合，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。全國種糧大戶標兵吳金友通過耕地流轉實行規(guī)模種植后，每畝可以減少用工4至5個，比分散種植降低勞力成本100元左右，由此，實現(xiàn)有效增加。土地流出農(nóng)戶增加了增收渠道，首先是獲得耕地租金收益。浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園從xx鎮(zhèn)五坦、澗峰、董家三個村承租土地675．1畝，每年每畝以300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付給農(nóng)戶租金。而農(nóng)戶自己耕種每畝田扣除耕種成本140多元，農(nóng)藥、化肥、種子成本40元，每畝純收入只相當于100公斤稻谷，通過流轉每畝地，單單租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手從事二、三產(chǎn)業(yè)。xx鎮(zhèn)五坦村1300多人口，有400余人耕地流轉后放心在外打工，增加勞務收入。有的農(nóng)民就地被土地承租方雇用從事管理、農(nóng)事操作等取得工資性收入。浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園雇長期工80人，季節(jié)性用工20xx余工，年發(fā)放工資85萬元。
2、促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。近年來，該鎮(zhèn)農(nóng)村耕地流轉主要是向支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)集中，相繼發(fā)展起來的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地，規(guī)模皆居全區(qū)之首，有的'屬xx市前茅。寶島公司第一期已承租土地675．1畝，建起省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園，第二期計劃再承租600多畝，擴大園區(qū)；九九玫瑰園公司承包土地，建成千畝玫瑰園；1加1公司建成230畝葡萄示范園區(qū)；寶蓮燈公司建成百畝養(yǎng)豬示范場；市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)——xx區(qū)食用菌生產(chǎn)合作社在流轉耕地上創(chuàng)辦了一個占地35畝的科技示范園，年可生產(chǎn)食用菌300萬袋，創(chuàng)產(chǎn)值900萬元以上。區(qū)級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)——xx區(qū)金岳糧食合作社在該鎮(zhèn)區(qū)域流入耕地3000多畝，建起了優(yōu)質稻示范園。
3、促進了農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新。實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，便于土壤改良、新品種選用、新技術、新工藝的推廣。20xx年以來建立了農(nóng)業(yè)科技示范基地10個，試種示范各類優(yōu)質農(nóng)業(yè)新品種19個，一大批農(nóng)業(yè)優(yōu)新品種、新技術在生產(chǎn)上得到推廣應用。該鎮(zhèn)擁有巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲省柑桔博覽會優(yōu)質獎。
4、增加了農(nóng)業(yè)投入。耕地流轉促進了農(nóng)業(yè)投資主體多元化，彌補了國家、集體發(fā)展農(nóng)業(yè)資金的不足。土地流轉機制形成后，一些資金雄厚的經(jīng)營者立足高起點開發(fā)農(nóng)業(yè)。紛紛投資農(nóng)業(yè)基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，積極改善生產(chǎn)條件。該鎮(zhèn)因土地流轉由流入方出資新修機耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水設施10余處。
5、提高了機械化水平。通過土地流轉后，土地向合作社及大戶集中，推進了糧食規(guī)模連片生產(chǎn)。該鎮(zhèn)區(qū)域的兩家農(nóng)機合作社及專業(yè)戶現(xiàn)擁有大型耕作機38臺、小型耕作機300多臺，農(nóng)田基礎全面完成標準農(nóng)田建設，路渠管網(wǎng)現(xiàn)代化，農(nóng)田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機械化。
三、下步工作
xx鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉工作有了一個好的開端，取得了初步成效，一下步他們將重點突出幾方面的工作，推動流轉工作不斷深化。
1、強化組織領導。鎮(zhèn)、村兩級將更加重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農(nóng)業(yè)結構調整的關鍵來抓，切實加強領導，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
2、加大宣傳力度。以《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規(guī)為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，耐心細致地做好農(nóng)戶的教育工作啟發(fā)工作，進一步轉變農(nóng)民群眾的思想觀念，激發(fā)農(nóng)戶流轉積極性。
3、制訂發(fā)展規(guī)劃。按照農(nóng)業(yè)結構調整的規(guī)律，圍繞培育主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定耕地流轉規(guī)劃。根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、種植習慣、居住特點、耕地狀況等，因村、因戶、因地制宜，合理確定耕地流轉形式和時限，引導承包戶流出耕地，調整結構，實施連片經(jīng)營。
4、加強日常管理。加強對耕地流轉的日常管理，進一步提高流轉合同簽訂率，農(nóng)戶流轉承包地應簽訂書面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站備案。農(nóng)村土地流轉期限不得超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。
5、探索創(chuàng)新機制。依托土地流轉服務中心，建立農(nóng)村土地流轉儲備庫和信息服務網(wǎng)絡，收集發(fā)布土地供求信息，進行項目推介，規(guī)范土地流轉程序，指導辦理流轉手續(xù)，協(xié)調各方經(jīng)濟利益。
土地流轉調研報告12
農(nóng)村土地流轉是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權（土地使用權）轉讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)�；�(jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┝鬓D速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%， 比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉的農(nóng)戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
�。ǘ┝鬓D類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權流轉行為分為各種不同的類型。
1、以流轉主體為標準，可分為農(nóng)戶與村委會之間的流轉和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉為主，農(nóng)戶之間的流轉面積為10。81萬畝，占總流轉面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬畝，占總流轉面積的7。5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1。11萬畝，占總流轉面積的8。6%；
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營權流轉、機動田承包經(jīng)營權流轉和三荒地承包經(jīng)營權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營權流轉為主，約占總流轉面積的90。0%；
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5。37萬畝，比上年增加1。47萬畝，增長38。0%；轉讓流轉面積1。19萬畝，比上年減少0。04萬畝，下降3。6%；互換流轉面積1。69萬畝，比上年減少0。41萬畝，下降19。4%；出租流轉面積4。21萬畝，比上年增加2。07萬畝，增長96。7%；股份合作及其他形式流轉面積0。42萬畝，比上年減少0。25萬畝，下降37。3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41。7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉包等形式；
4、以流轉規(guī)模為標準：一是流轉規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉(xiāng)**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉(xiāng)劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規(guī)模在200—1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規(guī)模在100—200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉面積0。76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉屬于小規(guī)模流轉，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
�。ㄈ┐髴舭l(fā)展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產(chǎn)值達0。45萬元。
二、當前農(nóng)村土地流轉存在的突出問題
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D行為不規(guī)范。 目前土地流轉大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5。10萬畝，占總流轉面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60。4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%；而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權流轉價格評估機構，對于農(nóng)村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉讓的隨意性和無序性。
�。ǘ� 土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協(xié)議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
�。ㄈ┩恋亓鬓D中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發(fā)進行的土地流轉，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉的.農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和當局承擔。二是農(nóng)民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農(nóng)民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（四）土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權流轉的健康、有序進行。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監(jiān)管，流轉糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權益受到損害。
三、影響農(nóng)村土地流轉的原因分析
�。ㄒ唬┊斁纸巧ㄎ徊幻魑．斁值闹笇菐椭w土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農(nóng)民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農(nóng)民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農(nóng)民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經(jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農(nóng)民轉移就業(yè)空間小。“土地流轉的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
（三）土地流轉后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現(xiàn)規(guī)�；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
（四）土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)模化流轉難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)�；�(jīng)營。
四、推進農(nóng)村土地流轉健康進行的對策思考
�。ㄒ唬┙⑼恋亓鬓D機構，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉。對于當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作中的新情況、新問題。
�。ǘ┓e極培育規(guī)范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉服務平臺，建立農(nóng)地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務；二是建立農(nóng)地流轉信息網(wǎng)絡，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制�！案鶕�(jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰；二是要切實做好農(nóng)地確權、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權利；三是要制定規(guī)范的土地流轉程序，提供規(guī)范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規(guī)范有序；四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
（四）加快發(fā)展多種形式的土地流轉規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)�；彝ソ�(jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制；其次，加快構建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
�。ㄎ澹┙⒔∪恋亓鬓D的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
土地流轉調研報告13
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點
我縣現(xiàn)有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農(nóng)戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮(zhèn)水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮(zhèn)平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮(zhèn)坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營主體從單戶轉向合作社,經(jīng)營從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質高效農(nóng)業(yè)并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經(jīng)營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經(jīng)營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現(xiàn)。一是促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮(zhèn)、水市鎮(zhèn)、保安鄉(xiāng)、太平鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉(xiāng)太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營權入股，發(fā)展優(yōu)質臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。目前，我縣土地流轉規(guī)模在10畝以上的有4萬多畝，規(guī)模經(jīng)營戶已達20xx戶以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉向大戶為主。三是促進了農(nóng)村勞動力轉移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地流轉，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農(nóng)民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農(nóng)民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農(nóng)業(yè)適用新技術、新品種、新農(nóng)機的推廣應用。通過土地流轉形成的規(guī)模經(jīng)營戶，為提高勞動生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進適用的新農(nóng)機、新技術和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術人員。
二、存在的.問題
1、流轉規(guī)模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的壯大，沒有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉行為不規(guī)范。農(nóng)村土地流轉多以農(nóng)戶間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進行流轉的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經(jīng)過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規(guī)范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉出土地的農(nóng)民借合同不規(guī)范而索回土地經(jīng)營權現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。
3、流轉層次低。農(nóng)村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，土地流轉形成的規(guī)模化經(jīng)營、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少。
4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農(nóng)戶對土地流轉經(jīng)營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據(jù),農(nóng)民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農(nóng)民“以地生財”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位。
6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。農(nóng)業(yè)比較效益差，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規(guī)避風險的能力弱，因此，從事開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業(yè)，大部分農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營階段，農(nóng)產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農(nóng)民增收少。
三、對策和建議
加快農(nóng)村土地流轉是推進農(nóng)村土地集約化經(jīng)營、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的有效途徑。要加快農(nóng)村土地流轉進程，提高農(nóng)村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農(nóng)民參與農(nóng)村土地流轉的積極性。農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉的主體，讓農(nóng)民意識到土地流轉的重要性，是加快農(nóng)村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農(nóng)民增強流轉土地的自覺性。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉的有關政策要求，引導農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范�？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農(nóng)村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農(nóng)民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農(nóng)村土地流轉。
2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農(nóng)村土地流轉機制。一是要進一步健全農(nóng)村土地流轉管理制度，加強對農(nóng)村土地流轉的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉程序、規(guī)范土地流轉合同和規(guī)范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農(nóng)村土地流轉中介服務體系，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉(xiāng)、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調節(jié)完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農(nóng)村土地糾紛仲裁機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地糾紛調處機構，著力解決各類農(nóng)村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農(nóng)村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農(nóng)民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。要加強對農(nóng)村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農(nóng)村勞動力永久性、實質性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農(nóng)村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農(nóng)村人口離開土地，離開農(nóng)村，向城市轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造必要條件和有效空間。二是要健全農(nóng)村社會保障機制。加強以農(nóng)村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農(nóng)民工保護等為主的農(nóng)村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。三是要大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農(nóng)民專業(yè)合作組織在資源整合，帶動農(nóng)戶搞規(guī)模經(jīng)營的方面的積極作用。引導有能力的農(nóng)民專業(yè)合作組織，探索農(nóng)戶土地入股等流轉方式，自創(chuàng)品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目。大力扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、專業(yè)購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農(nóng)村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規(guī)模，增強對農(nóng)村土地流轉的吸引力。
4、加強領導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農(nóng)村土地流轉工作環(huán)境。要把農(nóng)村土地流轉工作納入縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統(tǒng)一領導本地的農(nóng)村土地流轉工作。要把農(nóng)村土地流轉同新農(nóng)村建設、農(nóng)村綜合配套改革、創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)營管理制度、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、加強農(nóng)村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進一步優(yōu)化農(nóng)村土地流轉工作環(huán)境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農(nóng)田的保護和監(jiān)管，并通過土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目建設，改善農(nóng)田基礎設施條件，增強抗災能力，為農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經(jīng)管部門要加強業(yè)務指導，保障必要的工作經(jīng)費，農(nóng)業(yè)、畜牧、農(nóng)機、林業(yè)等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農(nóng)村土地流轉。
土地流轉調研報告14
近年來,我區(qū)堅持以科學發(fā)展觀為指導，積極探索和創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉新機制，本著“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規(guī)范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農(nóng)村土地合理流轉，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，加快了農(nóng)業(yè)經(jīng)營轉型升級。
目前，全區(qū)耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區(qū)土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農(nóng)業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養(yǎng)殖業(yè)的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產(chǎn)養(yǎng)殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農(nóng)民自發(fā)流轉土地的發(fā)展態(tài)勢，及時把握經(jīng)濟社會發(fā)展階段、市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉(xiāng)、農(nóng)民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農(nóng)村的現(xiàn)行政策，宣講現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢，講解效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展路徑，引導農(nóng)民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區(qū)召開春耕備耕暨土地流轉現(xiàn)場會，總結交流推廣蓮花鎮(zhèn)、橫路鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的經(jīng)驗和做法，研究部署加快推進農(nóng)村土地流轉和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的政策措施，動員全區(qū)各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮(zhèn)探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網(wǎng)絡化、交易形式多樣化、經(jīng)營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》和《農(nóng)村土地流轉臺賬簿》，并通過農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)和農(nóng)民信箱網(wǎng)站對外發(fā)布，搭建起土地流轉的服務平臺�，F(xiàn)正在建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級土地流轉服務網(wǎng)絡，為規(guī)范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區(qū)通過深化農(nóng)技推廣責任體系改革、實施萬名農(nóng)民素質工程和農(nóng)業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。到現(xiàn)在有區(qū)級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)91家，農(nóng)民專業(yè)合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養(yǎng)大戶大量涌現(xiàn)，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養(yǎng)生豬50頭以上養(yǎng)殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養(yǎng)禽戶126戶。這些農(nóng)業(yè)企業(yè)和大戶的發(fā)展，直接帶動了農(nóng)村土地流轉，促進了產(chǎn)業(yè)結構調整、農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和生態(tài)特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
4、創(chuàng)新模式，加大流量。一是探索季節(jié)性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節(jié)性流轉方式，解決季節(jié)性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節(jié)，根據(jù)生產(chǎn)需要向農(nóng)戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉(xiāng)下墅街村將87戶農(nóng)戶的425畝農(nóng)田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農(nóng)戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節(jié)性拋荒問題，又給農(nóng)閑期農(nóng)業(yè)勞動力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng)建“東湖模式”。蓮花鎮(zhèn)東湖村是個典型的農(nóng)業(yè)村，全村現(xiàn)有農(nóng)戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經(jīng)營。二是季節(jié)流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農(nóng)戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統(tǒng)一”服務。
5、規(guī)范管理，保障權益。區(qū)里制定了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權委托流轉申請書》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同》樣本，下發(fā)各地參照執(zhí)行，到目前，簽訂書面合同的'達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監(jiān)管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農(nóng)民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農(nóng)民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農(nóng)戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技有限公司從蓮花鎮(zhèn)五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當?shù)貛资r(nóng)民務工，按月支付工資。蓮花鎮(zhèn)五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農(nóng)收入。高家鎮(zhèn)大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬多元。
2、增加了農(nóng)業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規(guī)模經(jīng)營實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)投入主體的多元化，彌補了國家、農(nóng)戶農(nóng)業(yè)投入的不足。一些有實力的經(jīng)營者立足高起點開發(fā)農(nóng)業(yè)，紛紛投資農(nóng)業(yè)基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產(chǎn)條件。20xx年以來溫嶺老板和區(qū)林氏精品西瓜專業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農(nóng)民也受益，彌補了村級公益事業(yè)經(jīng)費的不足。嶺洋、舉村兩鄉(xiāng)動員農(nóng)戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。
3、增強了農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力。土地集中連片經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)科技試驗示范創(chuàng)造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農(nóng)業(yè)品牌建設。全區(qū)有 75 個名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品注冊商標，9個農(nóng)產(chǎn)品通過有機、綠色食品認證；20個農(nóng)產(chǎn)品獲國家無公害農(nóng)產(chǎn)品。15個優(yōu)質農(nóng)業(yè)新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農(nóng)作物優(yōu)新品種在全區(qū)推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優(yōu)質稻米基地，為國家提供優(yōu)質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產(chǎn)，區(qū)金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數(shù)為225.86%。同時實現(xiàn)了糧食生產(chǎn)機械化。兩家農(nóng)機合作社和一批農(nóng)機專業(yè)戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農(nóng)田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機械化。
5、推動了農(nóng)業(yè)轉型升級發(fā)展。隨著土地流轉的加快，農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶有了更大的創(chuàng)業(yè)平臺，他們在適度規(guī)模經(jīng)營的基礎上，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，有力加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。蓮花鎮(zhèn)加速推進土地流轉，促進了規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農(nóng)業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農(nóng)戶土地200多畝，建立了優(yōu)質葡萄園。土地流轉促進了主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)�；l(fā)展，帶動了一批具有一定地方特色和規(guī)模優(yōu)勢的“一村一品”專業(yè)村。茭白專業(yè)村、吊瓜專業(yè)村、枇杷專業(yè)村、無公害蔬菜專業(yè)村、高山蔬菜專業(yè)村、生姜專業(yè)村等“一村一品”專業(yè)村，在全區(qū)各地紛紛涌現(xiàn)。
三、存在問題
�。ㄒ唬┎糠洲r(nóng)民用地觀念相對滯后。農(nóng)民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農(nóng)戶棄農(nóng)經(jīng)商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
�。ǘ┩恋亓鬓D基礎條件有待整合。家庭經(jīng)營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數(shù)進行了等分，農(nóng)戶地塊小而且分散，若有少數(shù)農(nóng)戶不愿流轉，就不能形成連片種養(yǎng)，導致影響其他農(nóng)戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
�。ㄈ┩恋亓鬓D矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農(nóng)相關優(yōu)惠政策，取消農(nóng)業(yè)稅，給種糧農(nóng)戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農(nóng)戶對流轉租金期望增加，引發(fā)了農(nóng)民新一輪的種養(yǎng)熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農(nóng)戶現(xiàn)在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農(nóng)業(yè)基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經(jīng)調查，我區(qū)土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程序不夠規(guī)范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規(guī)范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數(shù)耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經(jīng)營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規(guī)為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農(nóng)民轉變觀念，引導農(nóng)民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農(nóng)業(yè)結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農(nóng)戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
�。ǘ⿵娀r(nóng)業(yè)招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村三級土地承包經(jīng)營權流轉服務組織。區(qū)成立土地流轉工作領導小組，領導全區(qū)有序開展農(nóng)村土地流轉工作；建立區(qū)土地流轉服務中心（設在區(qū)農(nóng)業(yè)局），負責流轉工作的指導、協(xié)調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發(fā)布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農(nóng)民權益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農(nóng)戶流轉承包地應簽訂書面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村土地承包合同管理機關備案。農(nóng)村土地流轉期限不得超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規(guī)范運作，探索創(chuàng)新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據(jù)，鼓勵有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉服務中心建設同時，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級服務體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經(jīng)營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機制。及時掌握農(nóng)村土地流轉動態(tài)，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規(guī)范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經(jīng)營權糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應的農(nóng)村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營權置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農(nóng)村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
�。┲贫钫�，加大推進力度。研究制定《區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區(qū)財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規(guī)模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
土地流轉調研報告15
按照市委安排，市政協(xié)組成了以黨組副書記、副主席張才為組長的專題調研組，就我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉情況進行了專題調研。期間，調研組先后到縣（市）區(qū)實地考察了多個農(nóng)民專業(yè)合作社，召開了多次專題研究會，外出到安徽省潛山縣、河南省商丘市等地學習考察，現(xiàn)形成此報告。
一、我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的基本經(jīng)驗
我市共轄1175個行政村，現(xiàn)有耕地面積820萬畝,家庭承包耕地面積681萬畝。xx年，全市農(nóng)村土地流轉面積為355萬畝，占家庭承包耕地面積的53%，比上年同期增加95萬畝，流轉面積位居全省首位。在全市流轉的355萬畝土地中，有組織地進行土地流轉186萬畝，其中，流轉給農(nóng)民合作社111.6萬畝，家庭農(nóng)場35萬畝，整村流轉31個。農(nóng)民合作社和家庭農(nóng)場成為農(nóng)村土地流轉經(jīng)營的主體。農(nóng)民合作社流轉面積占有組織流轉面積的60%，家庭農(nóng)場占有組織流轉面積的19%，其中，經(jīng)營200畝以上的家庭農(nóng)場，全市達到了281家。我市農(nóng)村土地流轉工作取得了可喜的成效，得到了省委、省政府的高度認可。主要體現(xiàn)在：
1、各級黨委、政府高度重視，促進了土地加速流轉。今年以來，市委、市政府對農(nóng)村土地流轉工作高度重視，年初專題召開全市農(nóng)村工作會議，市委書記吳野松、市長孫軼親自進行動員部署，要求各級黨委、政府把土地流轉工作納入中心工作來抓。市農(nóng)委就土地流轉工作專門下發(fā)了兩個指導性文件，進一步明確了目標任務，突出了工作重點，在每個縣（市、區(qū)）分別選擇一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）進行土地確權試點。調兵山市土地流轉工作抓得早，xx年就召開了全市土地流轉工作會議，并對做出突出貢獻的3個專業(yè)合作社給予了每社5萬元的獎勵。鐵嶺縣各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）分別召開了土地流轉對接會議，召集各村干部、農(nóng)民合作社、龍頭企業(yè)和專業(yè)大戶，進行了土地流轉供需對接。xx縣、調兵山市政府積極協(xié)調有關部門，為合作社解決了資金和晾曬場地等問題。
2、農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心為農(nóng)村土地流轉提供了高效可靠的平臺。鐵嶺市農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心，于xx年1月21日正式掛牌成立，是遼寧省首家市級農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易服務中心。該中心隸屬于市農(nóng)委，接受市農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易監(jiān)督管理委員會監(jiān)督管理，為農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易提供場所設施、信息發(fā)布、產(chǎn)權鑒證、政策咨詢、抵押貸款、組織交易等配套服務，農(nóng)交中心以便民服務為宗旨，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民合作社和農(nóng)民一律不收取交易服務費用。農(nóng)交中心的成立為推進全市農(nóng)村綜合改革、規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權交易市場、激發(fā)農(nóng)村生產(chǎn)要素活力，邁出了堅實的一步。截至目前，交易中心已收集農(nóng)村各類產(chǎn)權交易信息2577條，辦理土地流轉經(jīng)營權證104個，涉及土地流轉面積12.8萬畝，辦理貸款業(yè)務40筆，發(fā)放貸款7497萬元。
3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級組織發(fā)揮作用，帶動了土地規(guī)模流轉。通過調研我們發(fā)現(xiàn)，凡是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級組織戰(zhàn)斗力強、作用發(fā)揮好的，農(nóng)戶流轉土地的積極性就高，土地流轉的規(guī)模就大、效果就好，糾紛就少。比如，xx縣xx鎮(zhèn)北大村注重宣傳引導，創(chuàng)新流轉形式，以土地入股、以肥料入股、以資金入股的形式吸引了廣大農(nóng)戶積極參與流轉；調兵山市施荒地村主任施立武信譽好、威望高，帶領本村農(nóng)民成立了富農(nóng)水稻農(nóng)民專業(yè)合作社，實現(xiàn)了土地整村流轉，為全村村民帶來了可觀的經(jīng)濟效益。
4、在解決資金問題上，出現(xiàn)了一些新模式。一是工商資本參與土地流轉。如，曙光集團、輝山乳業(yè)、九三集團等企業(yè)的參與，確保了土地經(jīng)營中的資金充裕；二是利用土地承包經(jīng)營權抵押貸款有突破。如，調兵山市、xx縣、西豐縣都是由政府出面協(xié)調有關部門，有效解決了土地承包經(jīng)營權抵押貸款的問題；三是開創(chuàng)性地建立了以資金入股的形式參與土地流轉的新模式。如，xx縣xx鎮(zhèn)北大村創(chuàng)新了以資金入股的流轉形式，有效緩解了合作社的資金壓力。
二、它山之石
1、安徽省潛山縣是國家確定的農(nóng)村土地確權試點縣，目前，該縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權工作已經(jīng)進入登記頒證階段。通過實地考察、座談，我們對農(nóng)村土地確權工作有了新的認識。一是確權工作必須有政府部門強有力的領導；二是確權工作一定要宣傳先行；三是確權工作必須依靠基層組織來開展；四是確權工作需要有足夠的資金作保障。
2、河南省商丘市在解決農(nóng)村土地細碎化問題上積累了經(jīng)驗。xx年以來，商丘市在尊重群眾意愿的基礎上和依據(jù)法律法規(guī)的前提下，提出了堅持“兩不變”原則，即保留原有分地人口不變原則，保留原有耕地面積不變原則，創(chuàng)新提出了農(nóng)村土地“小塊并大塊，多塊變一塊”的互換并地流轉新模式，使得8個縣區(qū)80%以上的承包地得到有效整合。
三、我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉存在的問題
盡管我市農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)出較好的勢頭，但也存在不足，主要表現(xiàn)在：
1.對農(nóng)民的宣傳教育工作不到位。調研中我們發(fā)現(xiàn)，還有相當一部分農(nóng)民對土地流轉的認識模糊、懵懵懂懂，積極性不高。一是擔心失去土地，不愿意流轉。這部分農(nóng)民不清楚什么是承包權，什么是經(jīng)營權，擔心一旦把土地流轉出去，就會失去土地，生活也就沒有了保障。二是指望惠農(nóng)政策，不舍得流轉。近年來，國家不斷出臺支農(nóng)惠農(nóng)政策，有些農(nóng)民認為種糧還是有小利可圖的，農(nóng)閑的時候還可以打打零工，小富即安，不舍得將土地流轉出去。三是期待土地增值，不急于流轉。隨著我市城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的不斷推進，居住在城郊的農(nóng)民對土地的期望值越來越高，不少農(nóng)戶想借機得到更大的好處，不急于將土地流轉出去。
2.土地流轉層次低。從調研情況看，我市現(xiàn)已完成的土地流轉中還存在一些不規(guī)范、不完善、不健全的地方。流轉期限比較短，不利于長遠規(guī)劃和培植地力，容易出現(xiàn)土地經(jīng)營上的的短期行為。
3.土地確權工作未全面展開。從調研情況看，大部分縣（市）區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）對土地確權工作存在畏難情緒，到底確權工作從哪里下手，采取什么方式去確權，還沒有頭緒。農(nóng)民對土地流轉的認識不到位與確權工作尚未全面展開也有一定的關系。
四、幾點建議
1、加強宣傳教育，提高農(nóng)戶土地流轉的自覺性。一是建議通過各種媒體進行廣泛的宣傳。在電視臺、電臺、報紙、相關網(wǎng)站設置農(nóng)村土地流轉政策解讀、聚焦農(nóng)民合作社、走進糧食大戶等專欄，面對面地向農(nóng)戶宣傳土地流轉，心貼心地向農(nóng)戶傳遞致富信息，通過宣傳，消除農(nóng)民對土地流轉的擔憂和疑慮，提高自發(fā)參與土地流轉的積極性和主動性。二是建議組織有關人員外出參觀學習。由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織村干部到土地流轉好的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）去學習，比如xx縣xx鎮(zhèn)北大村、調兵山市施荒地等；由村干部組織本村有影響力的村民到典型的農(nóng)民合作社去學習，比如xx曙光合作社、鐵嶺縣萬鑫合作社、調兵山市富農(nóng)合作社等，通過親眼所見、親身感受，提高認識，帶動流轉。三是建議充分發(fā)揮好村級組織的作用。結合我市“三嚴三實”教育實踐活動，把幫助農(nóng)民增收作為村級組織為群眾服務、辦實事的一個重要內容，充分發(fā)揮村干部的教育引導和示范作用，幫助村民解決好思想認識和土地流轉過程中遇到的各種問題和困難。
2、進一步完善相關政策，鼓勵土地流轉。
一是建議制定規(guī)模流轉獎勵政策。對土地流轉連片面積達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，建議給予相應的物質獎勵，鼓勵土地成規(guī)模流轉。獎勵要堅持面向農(nóng)民和專業(yè)合作社，也可以面向發(fā)揮帶動作用明顯的工商企業(yè)。二是建議市政府協(xié)調相關部門，盡早制定出符合市場需要、有利于土地規(guī)模經(jīng)營的信貸政策，允許農(nóng)民和專業(yè)合作社，利用土地經(jīng)營權抵押貸款，緩解經(jīng)營主體的資金壓力。三是建議制定工商資本進入農(nóng)村進行規(guī)模經(jīng)營的'相關政策。既要積極引導工商資本進入農(nóng)村參與土地流轉，同時又要對其進行監(jiān)管，避免其掠奪性的經(jīng)營，同農(nóng)民爭利，確保帶動農(nóng)民長期穩(wěn)定增收。四是建議適當控制流轉期限。土地流轉期限應控制在3-5年為宜。流轉期限5年以內的以貨幣作為流轉標的物，如果超過5年，為規(guī)避通貨膨脹風險，建議以實物作為流轉的標的物。比如每畝地流轉價格為一定數(shù)量的玉米或水稻等。
3、加快進行農(nóng)村土地確權工作。
建議在各縣（市）區(qū)進行土地確權試點的同時，市里也要在山區(qū)、平原、城郊各選擇一個有代表性的村直接進行試點，親自參與指導土地確權工作，真正掌握土地確權的第一手資料，總結確權的經(jīng)驗，為土地確權工作全面鋪開積累直接經(jīng)驗。正像焦裕祿所說的，“吃別人嚼過的饃沒有味道”，只有自己親身實踐取得的經(jīng)驗才是最真實可靠的。在取得土地確權直接經(jīng)驗的基礎上，結合各縣（市、區(qū)）試點的經(jīng)驗，盡快出臺土地確權的規(guī)范性意見，推動全市農(nóng)村土地確權工作全面展開。
一是建議在確權工作中認真把握好“四個原則”。即，保持穩(wěn)定原則、依法規(guī)范原則、民主協(xié)商原則和因地制宜原則。
二是建議在確權工作中著重抓好“四個環(huán)節(jié)”。即，申請和基本信息采集環(huán)節(jié)，土地測繪環(huán)節(jié)，田間指界、審核、信息公示和確認環(huán)節(jié)，以及建檔和發(fā)證環(huán)節(jié)。三是建議在確權工作中突出“五個重點”。即，動員宣傳重點、培訓重點、信息采集和分戶建檔重點、實地測量重點和公示確認重點。
四是借鑒商丘經(jīng)驗，在土地確權中解決土地細碎化問題。
4、充分評估國家玉米臨時收儲價格調整對我市土地流轉的影響，及早采取相應的對策。今年，國家下調了玉米臨時收儲價格，每斤下調0.13元，這一政策調整將對我市糧農(nóng)，尤其是種糧大戶產(chǎn)生極大影響，必將影響明年土地流轉積極性，建議有關部門盡快對這一新情況進行研究與評估，拿出切實可行的辦法應對國家政策的調整，確保我市農(nóng)村土地流轉工作扎實、穩(wěn)妥、有序開展。
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