項目方案模板
項目方案模板：地產(chǎn)項目融資方案模板
一、 融資項目名稱
“************”建設項目
二、 項目融資主體
************有限公司
三、 融資規(guī)模、期限及還款進度
項目總投資72,035.00萬元，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3年，自20**年1月至20**年1月。年利率暫按7.00%確定。
貸款抵押物為項目土地使用權證，面積14511平米，評估價值×××萬元。另外由**********有限公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用。
預計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。20**年1月償還本金20,000.00萬元，2015年1月償還本金10,000.00萬元，20**年1月償還本金10,000.00萬元。
四、 擔保公司情況
**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。
五、 項目基本情況
************項目位于**********************，項目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅(含部分拆遷戶還建房)，3號樓為四星級賓館。項目規(guī)劃用地性質為商業(yè)金融及居住用地，容積率≤8.29，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%。
目前項目已完成施工設計并已獲得規(guī)劃批準(已取得土地證，建設用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規(guī)劃許可證及開工證)，已進入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。
項目建設期為3年，自20**年1月至20**年1月。
項目公司成立于2001年8月，位于*************************，注冊(實收)資本****萬元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。
截至20**年9月，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負債4400萬元，所有者權益2600萬元。
六、 項目投資估算
項目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費45,600.00萬元，基礎設施費1,368.00萬元，公共設施配套費1,507.00萬元，開發(fā)間接費8,824.00萬元。
項目建設期預計3年，自2012年1月至2015年1月。預計2012年完成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60萬元;2013年完成總投資的51.6%，即完成投資37,196.80萬元;2014年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60萬元;2015年完成總投資的1.4%，即完成投資1,000.00萬元。
土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地使用權14511平米，其中項目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、********和基于容積率調整需補繳的土地出讓金以及相關的稅費，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項。
前期工程款2,736.00萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6%估算。
建筑安裝工程費45,600.00萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。
基礎設施費1,368.00萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的3%確定。
公共設施配套費1,507.00萬元，為根據(jù)有關法規(guī)、產(chǎn)權及其收益期不屬于項目公司，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計算確定。
開發(fā)間接費8,824.00萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務費用、擔保費。其中預計貸款利息4,900.00萬元，擔保費2,100.00萬元。
七、 項目銷售收入及稅費
項目建成后，項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號樓賓館�？鄢�2號樓拆遷戶還建房部分的面積，預計項目可售面積為75,000.00平米，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。
根據(jù)對***、*****以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調查，商鋪的價格預計平均售價為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價為11,000.00元/平米。預計項目可售部分可實現(xiàn)收入118,500.00萬元。項目銷售期3.5年，自20**年8月至20**年1月。預計2013年完成銷售25%，實現(xiàn)收入29,625.00萬元;預計20**年完成銷售40%，實現(xiàn)收入47,400.00萬元;預計2015年完成銷售20%，實現(xiàn)收入23,700.00萬元;20**年完成銷售15%，實現(xiàn)收入17,775.00萬元。
與銷售收入直接相關的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發(fā)生各項稅費24,829.00萬元。各項稅費情況見下表：
|
項目稅費 |
比例 |
金額（萬元） |
|
銷售費用 |
8.00% |
9,480.00 |
|
營業(yè)稅 |
5.00% |
5,925.00 |
|
城建稅 |
7.00% |
414.75 |
|
教育費附加 |
3.00% |
177.75 |
|
地方教育費附加 |
2.00% |
118.50 |
|
土地增值稅 |
1.20% |
1,422.00 |
|
印花稅 |
0.05% |
59.25 |
|
所得稅 |
25.00% |
7,231.75 |
|
合計 |
24,829.00
|
八、項目財務分析
項目預計現(xiàn)金流量表如下：
|
項目 |
2012年 |
2013年 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
|
銷售收現(xiàn) |
- |
29,625.00 |
47,400.00 |
23,700.00 |
17,775.00 |
|
工程投資 |
14,849.60 |
34,396.80 |
10,588.60 |
300.00 |
- |
|
支付稅金 |
3,822.44 |
6,115.90 |
3,057.95 |
2,293.46 |
|
|
銷售費用 |
2,370.00 |
3,792.00 |
1,896.00 |
1,422.00 |
|
|
經(jīng)營現(xiàn)金流量 |
-14,849.60 |
-10,964.24 |
26,903.50 |
18,446.05 |
14,059.54 |
|
投資現(xiàn)金流量 |
|||||
|
借入資金 |
15,000.00 |
40,000.00 |
|||
|
還款資金 |
22,200.00 |
21,400.00 |
10,700.00 |
10,000.00 |
|
|
籌資現(xiàn)金流量 |
15,000.00 |
17,800.00 |
-21,400.00 |
-10,700.00 |
-10,000.00 |
|
凈現(xiàn)金流量 |
150.40 |
6,835.76 |
5,503.50 |
7,746.05 |
4,059.54
|
預計項目實現(xiàn)凈收益24,144.85萬元，預計利稅總額36,985.00萬元，項目內部收益率43.87%，靜態(tài)投資回收期2.96年，動態(tài)投資回收期3.24年，項目投資收益率30.83%。經(jīng)盈虧平衡測算，當項目單位平均售價為8,701.18元/平米時，項目達到盈虧平衡。經(jīng)敏感性分析，銷售單價每上升5%，對項目凈收益的影響為18.21%，敏感系數(shù)為3.64;投資規(guī)模每上升5%，對項目凈收益的影響為25.88%，敏感系數(shù)為5.18。
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