外包服務方案范本

　　近十年來，業(yè)務外包這一經營管理方法越來越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專項服務業(yè)務委托給更加專業(yè)性的服務企業(yè)。業(yè)務外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內部人員負責的非核心業(yè)務，以加工的方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產品（服務）提供商。 最初的外包僅僅涉及專用設備維修保養(yǎng)等領域，目前已經拓展到保安服務和保潔服務等領域�？傮w來說外包服務有以下優(yōu)勢。

　　物業(yè)資產管理是房地產經營管理企業(yè)的發(fā)展方向:

　　智力密集型

　　勞動密集型

　　一、 物業(yè)管理外包的優(yōu)勢

　　1、降低經營成本。

　　其一，由于專業(yè)化分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務公司在其專業(yè)領域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過承攬大量專項服務業(yè)務，通過規(guī)模經營來實現(xiàn)比單個物業(yè)管理企業(yè)經營高得多的經營效率，因而能夠以優(yōu)質低價為物業(yè)管理企業(yè)提供服務，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運營的費用。

　　其二，通過保安、保潔業(yè)務外包，日常工作中只需配備少數維修人員，管理開支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的成本。目前國家對勞動用工制度的加強監(jiān)管，用人單位的用工成本逐步升高，外包服務可以有效降低這方面的成本。

　　其三，將專項業(yè)務外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產投資，在財務管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設立內部成本中心進行預算管理，通常更容易進行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設備方面實現(xiàn)共享，而不必在每個物業(yè)點都采購專用設備，從而降低設備投資。

　　總之，業(yè)務外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤。

　　2、業(yè)務外包可以有效地提高服務質量。

　　專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢來提高其所提供的產品（服務）質量。專業(yè)公司由于業(yè)務相對單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學規(guī)范地制定詳細的維護保養(yǎng)計劃，達到預想的維護保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓練方式以及廣泛的招聘渠道，結合當今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強治安防患能力。

　　3、業(yè)務外包可以規(guī)避一些風險，增強企業(yè)防范和抵御風險的能力。 對于風險高、管理難度大、專業(yè)性強的業(yè)務，也可采用外包的服務方式以確保在服務提供的同時規(guī)避管理責任風險。如電梯設備的維保與運行，在多數物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務方式，其原因可能包括：電梯屬特種設備，國家對其的管理要求極為嚴格，要求從業(yè)企業(yè)有專項資質許可（包括經營資質和安全許可），從業(yè)人員技術要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術含量高、管理難度大、安全責任風險大的專項外包業(yè)務。

　　同時保安、保潔服務的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風險

　　4、物業(yè)管理企業(yè)實施專項服務業(yè)務轉委托帶來的最直接好處，是通過轉委托把企業(yè)有限的內部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業(yè)務上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會。物業(yè)管理企業(yè)通過專項業(yè)務外包，逐步從繁雜的專業(yè)化事務中解脫出來，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調者，實現(xiàn)了“管理”職能的回歸，扮演了一個服務集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務需求的生產者，不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業(yè)服務資源，為業(yè)主提供服務。

　　二、物業(yè)管理外包的不足和限制條件

　　與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉型時期，物業(yè)管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1． 外包的服務質量難以控制。

　　一般外包都是通過招標方式進行，通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際質量是難以

　　控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導與要求，致使質量在第一現(xiàn)場難以控制。

　　2． 外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。

　　外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務或項目的內容、外延定義不清，則容易帶來運作混亂與責任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。

　　3． 外包在提供服務的時間上往往滯后。

　　由于物業(yè)管理服務需要具有預見性、處理突發(fā)事件的應變性及強有力的引導能力，而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務，在時間上往往相對滯后。

　　4． 外包導致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調管理的難度加大。

　　在履約過程中，物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務的質量。物業(yè)管理公司應把專業(yè)性服務企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。

　　斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場容量”。一個企業(yè)能否從專業(yè)分工中得益，依賴于參加分工網絡的企業(yè)數量（市場容量）。然而由于目前我國的物業(yè)管理市場不太成熟，市場還處于初期萌芽或無序的混亂競爭階段，在需求方面業(yè)主的實際認可度不高，在供給方面市場資源還不是很豐富，有些專項業(yè)務在市場上很難找到專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專業(yè)資源稀缺導致的專項外包業(yè)務價格高企，超過企業(yè)的承受能力，因此當前乃至今后一段時間內物業(yè)管理服務的外包有相當的局限性。

　　三、物業(yè)管理外包的未來趨勢與格局

　　雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現(xiàn)了在知識經濟時代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。根據筆者的預測和設想，未來的格局有五種形態(tài)：

　　第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經濟不發(fā)達地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當的時間內，仍有較大的存在和發(fā)展空間。

　　第二，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項核心業(yè)務再度精深精細化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應運而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調人和決策建議者。

　　第三、內部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場經濟，就必須實行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場經濟，就必須搞集團化。而集團化是以專業(yè)化為基礎和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　第四，隨著產業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個新型的領域——設施管理。相對于物業(yè)管理，設施管理表達了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。設施管理與物業(yè)管理相比較，更加具有戰(zhàn)略層次的特點和動態(tài)發(fā)展的全局整合理念。從業(yè)務操作上看，設施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。

　　第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個嶄新的現(xiàn)代服務業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動（如運輸、倉儲、裝卸搬運等），從系統(tǒng)的角度和觀點出發(fā)，把產品從生產地到消費地之間的整個供應璉，運用先進的組織方式和管理技術，進行高效率計劃、管理、配送創(chuàng)造出一個新型服務業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對應的不動產業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各服務于不動產的物業(yè)服務，進行科學的整合，從簡單的外圍服務商轉換為更深層次的內部緊密協(xié)作，把一同服務于不同指向的物業(yè)領域市場，以系統(tǒng)論的方法把各供應鏈連接起來，提供各類增值服務。

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