拆遷安置房買賣合同效力

時間：2024-06-24 17:41:42 買賣合同

拆遷安置房買賣合同效力

　　房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。下面的是小編分享的與拆遷安置房買賣合同效力有關的文章，歡迎繼續(xù)訪問應屆畢業(yè)生公文網(wǎng)

拆遷安置房買賣合同效力

　　析拆遷安置房買賣合同的效力

　　20xx年8月14日劉某與王某在房產(chǎn)中介公司的介紹下，簽訂了房屋買賣合同，該合同約定，劉某將拆遷安置所得的100平方米的安置房以43萬的價格出售給王某，買賣雙方同時約定了定金2萬元，對于付款時間、數(shù)額，房屋交付時間均進行了約定;另外，兩人還約定付款時去公證機關辦理轉讓拆遷協(xié)議的公證手續(xù)，即劉某將自己在房屋拆遷中獲得的拆遷安置房更名到王某名下。劉某與王某后因該房屋的買賣發(fā)生糾紛，王某遂訴至法院，要求劉某繼續(xù)履行合同。該案中，拆遷安置房的既得利益人是劉某，劉某尚未領取該房的房屋產(chǎn)權證書、土地使用權證書，劉某與王某簽訂的安置房買賣合同的效力如何認定?一般情況下，安置房買賣合同的效力如何認定?這些法律問題困擾著房屋買賣的雙方當事人，也給法官判案帶來了困難。

　　隨著城市的迅速發(fā)展，城市改造步伐日益加快，房屋拆遷成為熱門話題，在拆遷過程中有些被拆遷人獲得的拆遷安置房超出其居住需要，許多被拆遷人考慮將過剩的拆遷安置房出售獲取利益。而拆遷安置房不同于普通的商品房，安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征用拆遷房屋的農(nóng)戶。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)制外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。一般來說，拆遷安置房屋分為兩類，一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。例如上海因舉辦世博會需要進行的拆遷。按照相關規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的。”該法第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理使用權出讓手續(xù)，并按照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。”根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)管理法確立了房屋交易的幾個原則：

　　第一，上市交易的房屋必須依法登記領取權屬證書;

　　第二，上市交易房屋的土地使用權性質(zhì)為國有出讓土地，國有劃撥土地上的房地產(chǎn)原則上不得轉讓。國有劃撥土地上的房地產(chǎn)經(jīng)有批準權的人民政府批準后才能轉讓，批準后由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　第三，相關政府規(guī)章或政策限制交易的房屋，在限制期屆滿后，可以上市交易。

　　第四，法律法規(guī)禁止交易的房屋不得上市交易。

　　因此，拆遷安置房交易應嚴格按照房地產(chǎn)管理法的要求進行。對于符合房地產(chǎn)管理法規(guī)定的可交易拆遷安置房，其房屋買賣合同的效力當然有效。而實踐中，許多安置房交易或多或少欠缺相關的形式要件，而這類安置房買賣合同的效力如何認定成為關注的焦點。

　　在現(xiàn)實生活中，許多拆遷安置房買賣發(fā)生時，出讓人尚未領取權屬證書，而《房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得交易，因此，在未領取權屬證書情況下的房屋買賣合同效力如何認定。從房地產(chǎn)管理法立法背景考慮，該法制定于1994年，當時考慮到未依法領取權屬證書的房地產(chǎn)權屬不明，如果允許其自由轉讓，容易產(chǎn)生糾紛，不利于市場穩(wěn)定，同時這樣規(guī)定也是為了防止炒房行為。但現(xiàn)在看來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場經(jīng)濟一方面要考慮市場的穩(wěn)定，同時也要注重市場的活躍，適度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的情況下，也要鼓勵交易，而房地產(chǎn)管理法的該規(guī)定影響了市場交易。而且，房地產(chǎn)管理法的該項規(guī)定是管理性的禁止性規(guī)定，而不是效力性禁止性規(guī)定，該法是倡導房產(chǎn)交易依此規(guī)定進行，對于未領取權屬證書的房屋交易，不應當禁止，對于該類房屋交易合同不應一概認定無效，否則，會影響交易安全，當然，作為管理性禁止性規(guī)范，進行房屋權屬變更時還是應當嚴格按照規(guī)定辦理。

　　司法實踐中遇到涉及安置房買賣合同效力問題，需要分不同情況對待。

　　1.安置房的權利人領取了房屋權屬證書。

　　在此種情況下，拆遷安置房可以進入房屋交易市場，安置房的權利人與買受人簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，雙方當事人應受合同約束，應當按照合同約定履行雙方的義務，如果一方違約，另一方可以要求違約方承擔違約責任，并要求繼續(xù)履行合同。但是，在安置房交易過程中，應當及時了解房地產(chǎn)管理部門對于這類安置房交易的其他規(guī)定，如果安置房的土地使用權性質(zhì)為國有出讓土地，不存在補交土地出讓金的問題，如果安置房的土地使用權性質(zhì)為國有劃撥土地，當該安置房交易時應當補交土地出讓金，土地使用權性質(zhì)可以轉為國有出讓土地。另外，房屋買賣的當事人還應按照法律行政法規(guī)的規(guī)定，繳納相應的稅費或規(guī)費。

　　2.安置房的權利人沒有領取房屋權屬證書，但已占有該安置房，房屋權屬證書需要一段時間后才能夠辦理

　　在此種情況下，拆遷安置房入市交易有一定的限制，買受人購買該類房屋具有風險�！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定未取得房屋權屬證書的房屋不得買賣。但從實踐來看，沒有領取房屋權屬證書的安置房并非不能交易。由于安置房的權利人已基于房屋拆遷安置補償協(xié)議獲得該安置房，并占有該房屋，從物權法角度分析，作為該房屋的權利人，他可以依法處分自己的財產(chǎn)，只要其意思表示真實，雙方約定不違反法律的禁止性規(guī)定，合同應當合法有效，房地產(chǎn)管理法設置的交易限制只是管理性規(guī)定，最終安置房的權利人能夠取得權屬證書，依然可以將房屋變更登記到買受人名下，因此，該類房屋買賣合同應屬有效，有效的前提是安置房可以辦理房屋產(chǎn)權證書。但是，由于房屋權屬證書沒有辦理，一旦房屋出賣人反悔，買受人往往處于被動地位。

　　3.房屋拆遷安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人出售拆遷協(xié)議中載明的安置房，而被拆遷人并未實際取得該安置房

　　在此種情況下，被拆遷人處分了自己的可期待利益，法律上并未明確禁止，只是交易風險更大，而涉及該類房屋的買賣合同應區(qū)分不同情況來考慮其效力。如果該房屋可以辦理房屋權屬證書，房屋買賣合同應屬有效，應當允許當事人買賣。如果該房屋明確限制交易時間段，而雙方當事人對于房屋權屬變更登記的約定與限制交易時間段沖突，應認定房屋過戶條款無效，按照限制交易時間段的要求調(diào)整房屋過戶的時間。同時，這類房屋買賣中，還涉及如果房屋面積減少或增多的情況，最好買賣雙方當事人對可能出現(xiàn)的情況進行約定，避免因約定不明引起爭議。

　　對于拆遷安置房交易的規(guī)定，各地做法不盡相同。 2005年11月17日，無錫市政府辦公室發(fā)布《關于加強經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房建設交易管理有關問題的通知》，該通知規(guī)定依法取得房屋土地權屬證書的'經(jīng)濟適用住房、集土拆遷安置房上市交易前，應當依法辦理上市交易審批手續(xù)，同時必須補交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關稅費后才能進入市場交易;未依法登記領取房屋土地有關權屬證書的經(jīng)濟適用住房和拆遷安置房而轉讓的，要嚴肅處理。由此可見，拆遷安置房是可以交易的，只是交易受到限制，但交易過程中涉及房屋權屬變更登記等問題。因此，買賣拆遷安置房一定要全面了解所購買房屋的真實情況，采取不同的策略應對。

　　綜上所述，拆遷安置房買賣合同只要不違反法律的禁止性規(guī)定，其效力應當依法予以認定。但是從預防糾紛的角度出發(fā)，還是倡導已辦理安置房權屬登記的房屋入市交易，減少因權屬不明確產(chǎn)生的糾紛。司法實踐中，法官應綜合考慮涉案房屋買賣合同的情況，根據(jù)不同情況，認定房屋買賣合同的效力，一般只要不違反合同法合同無效規(guī)定的房屋買賣合同不認定無效。但對于規(guī)避法律，逃避相應的稅費義務的房屋買賣合同，應認定規(guī)避條款無效，責令雙方當事人予以改正，否則，認定合同無效。對于沒有辦理房屋權屬登記的買賣合同，應根據(jù)實際情況區(qū)別對待。文章開頭所舉案例來看，劉某與王某簽訂的安置房買賣合同有效，但雙方約定的更名條款有規(guī)避國家稅費的嫌疑，如果王某按稅收法律法規(guī)規(guī)定繳納相應稅費，劉某應將房屋過戶到王某名下，同時王某應履行給付房款的義務，倘若劉某反悔，劉某應承擔繼續(xù)履行合同的義務。

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　　(一)正式房屋買賣合同

　　正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標準、產(chǎn)權轉移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權轉移登記時，房屋產(chǎn)權登記機關往往要求使用建設主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認購書、預訂協(xié)議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。

　　(二)具備特定條件的預約合同

　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質(zhì)的合同(事實上預約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全，保護業(yè)主權益，促進簽約，規(guī)定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達13項，而認購書等預約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時具備該13項內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護自身權益的機會并不多見。其次，認定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質(zhì)。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經(jīng)實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關規(guī)定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會導致依據(jù)合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認定合同成立。

　　(三)房屋買賣合同的其他書面形式。

　　《合同法》第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”根據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

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