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房地產(chǎn)會計核算問題及對策探討論文
房地產(chǎn)的會計核算仍然存在很多問題，該采取什么措施呢，下面讓我們一起來看看這篇論文吧。
摘要：
隨著我國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟中一種重要的產(chǎn)業(yè)，但是因為房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、資金投入大、成本環(huán)節(jié)多，決定了其會計核算工作的特殊性及復雜性。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算目前仍處在進一步改革和完善中，這就要求我們必須逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方法，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的相關(guān)會計制度。本文對房地產(chǎn)公司會計核算中存在的問題做出一些相關(guān)對策。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn) 會計核算 成本環(huán)節(jié)
下面從收入和成本方面來探討一下房地產(chǎn)會計核算的問題：
一、收入核算的問題及對策
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征與一般商品不同，其銷售過程一般要經(jīng)歷簽訂認購書并收取定金、簽訂正式《商品房預售合同》、房屋竣工驗收、收取房款、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，而且在實際業(yè)務中，可能會出現(xiàn)多種流程情況。由于會計人員的政策水平、業(yè)務能力、職業(yè)經(jīng)驗以及所在行業(yè)相關(guān)知識的掌握程度存在差異，對同一事項也會形成不同判斷，不同的職業(yè)判斷則會導致不同的結(jié)果，為了防止企業(yè)隨意提前或推遲商品房銷售收入實現(xiàn)，需要對這一特殊商品的收入確認問題進行進一步探討。在實際操作中，有的開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同并收齊房款后確認收入;有的企業(yè)在開具發(fā)票時確認收入;有的企業(yè)在將商品房交付使用后確認收入;有的企業(yè)在辦妥房產(chǎn)證后確認收入;有的干脆視收益情況隨意確認收入。為什么會出現(xiàn)這些問題呢?首先會計準則不同于企業(yè)會計制度不可能照顧到所有的經(jīng)濟業(yè)務類型的具體標準。其次財務人員對政策掌握的水平及能力，最后不排除企業(yè)借收入調(diào)節(jié)利潤的可能。那么如何解決這些問題呢?
1.確定收入的首要條件是否符合法律標準。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，繳清土地出讓金、從國土資源管理部門取得《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，或按照出讓合同規(guī)定時間內(nèi)投資開發(fā)以及權(quán)屬關(guān)系明確等。凡是不符合上述標準的，即使商品已經(jīng)開發(fā)完畢，取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標準是會計標準的前提條件。
2.嚴格按照會計標準來進行收入的確認。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入是否符合《企業(yè)會計準則-收入》中收入確認4個條件，是否做收入確認，何時確認，確認的金額等等，都應進行認真地、詳細地考慮和分析判斷。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)，按照收入實現(xiàn)原則和配比原則，合理地確認和計量各項收入。收入的確認實際上就是收入在什么時候入帳，按照重要性原則在利潤表上予以反映，收入確認的基本原則是實現(xiàn)原則和配比原則。房地產(chǎn)在預售中所得的價款，只能是一種暫收款、預收款性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，顯然不符合收入確認條件，不能確認收入，只能作為企業(yè)的“預收帳款”管理，等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務收入”。商品房預售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售行為，因此，簽訂預售合同并收取預收房款不符合收入確認條件;房屋未經(jīng)購買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給購買方，也不符合收入確認條件;購買方取得房產(chǎn)證的的環(huán)節(jié)較為特殊，因為購買方取得房產(chǎn)證涉及到測繪所、房地產(chǎn)交易中心等政府有關(guān)部門,辦妥房產(chǎn)證的時間較長，并非開發(fā)企業(yè)所能控制，如果把辦妥房產(chǎn)證的時間作為確認收入的必要條件,將會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
二、成本核算存在問題及對策
1.成本核算對象建立不統(tǒng)一。
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)歷經(jīng)取得土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理移交六個階段。房地產(chǎn)企業(yè)通常采用分期滾動開發(fā)的形式，將前期銷售回籠資金作為后期開發(fā)資金來源，使各項資源得以高效再生利用和有效配置。此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品眾多如高層、多層、商業(yè)、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復雜性�？陀^上使房地產(chǎn)成本核算對象難以統(tǒng)一，由于目前企業(yè)會計準則中沒有明確規(guī)范建立核算對象，所以在實際運作中，不同房地產(chǎn)企業(yè)間差異較大。
2.歸集口徑缺乏規(guī)范和約束。
房地產(chǎn)工程成本支出專業(yè)性較強，普通財務通常沒有相關(guān)豐富的建筑工程知識，對某些不能明確性質(zhì)的成本難以劃分歸集類別，尤其是“基礎設施費”、“前期工程費”與“建筑安裝工程費”之間的具體分類容易混淆。另外，在實際工作中，由于某些成本支出分期發(fā)生，前后發(fā)生時間間隔較長，財務人員會因為對工程成本概念模糊，而將相同的成本支出在不同期歸入不同類別，因此，如果沒有統(tǒng)一的成本歸集口徑標準，成本核算的準確性將難以得到保證。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)進度和分期不同，存在不能計入直接成本的間接費用。如果沒有在核算初期進行合理劃分和設置成本對象，那么這些間接費用在日常會計核算中將不能有效、系統(tǒng)地進行核算，開發(fā)中后期就會聚集大量未歸類的間接費用。大量間接費的存在，不僅產(chǎn)生了難以負荷的分攤工作，更由于分攤對象和分攤原則的多樣性和復雜性，大幅增加了成本核算的難度，同時也提供了人為操縱成本的空間，降低了成本核算的準確性和可靠性。那么如何解決上述的問題呢?第一、要統(tǒng)一成本核算對象確立原則。由于房地產(chǎn)分期滾動開發(fā)、產(chǎn)品形態(tài)不一，現(xiàn)有會計準則中又沒有明確規(guī)范成本核算對象，因此，在房產(chǎn)開發(fā)前期就應做好調(diào)研工作，對準備開發(fā)的房產(chǎn)類型、開發(fā)分期、以及樣板房、公建配套、裝修等情況充分了解、深入研究以確立成本核算對象。假如開發(fā)量較小，可將整個開發(fā)工程作為成本核算對象，設立單一核算對象;假如開發(fā)量較大、工期較長，可將同質(zhì)開發(fā)對象即同類型、同期開發(fā)的房地產(chǎn)作為同一成本核算對象，也可按使用功能將特殊的建造對象如游泳池、幼兒園、停車場等作為成本核算對象。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對象，這不僅能減少大量間接費用的列支，提高成本核算的效率，關(guān)鍵還能大大提高成本核算的準確性，降低不可控因素。當然，成本核算對象也不能劃分過細，因為劃分過細勢必帶來較大工作量，使核算工作陷入復雜，不符合成本效益原則。最后需要強調(diào)的是，成本核算對象一經(jīng)確定之后，不能相互混淆，更不能隨意改動，應保持高度的一貫性和連續(xù)性。第二、規(guī)范和約束歸集口徑。由于工程支出類目繁多，財務人員難以分辨專業(yè)性較強的工程支出類型，單純依賴經(jīng)驗難免混淆成本歸集口徑。在實際工作中，可以嘗試通過兩個途徑來解決，一是請相關(guān)業(yè)務人員在工程款支付時，在請款單上注明具體成本類型，并由財務人員建立相應的備查文件，對模糊不清的成本支出進行集中例外管理，避免發(fā)生時間間隔較長或者財務人員調(diào)動造成前后歸集口徑不一致的情況。二是相關(guān)成本核算人員在建立合同臺賬的時候，針對難以區(qū)分的成本建立對應末級會計科目的備查說明，在日后維護和記錄合同臺賬的時候及時核對、方便查詢。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)具有建設周期長、環(huán)節(jié)多、投資數(shù)額大、開發(fā)風險大等經(jīng)營特征，與一般商品相比有其特殊性，因此應根據(jù)開發(fā)項目的不同時期分別做好會計核算工作。從而完善房地產(chǎn)核算體系，正視存在的問題，提高財務人員自身的專業(yè)素養(yǎng)，擴大知識層面，加強內(nèi)部財務管理，滿足信息需求者正確、及時地了解企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果，也在一定程度上防止收入和利潤的任意操縱。目前，我國房地產(chǎn)體系正在逐步形成，相關(guān)的政策環(huán)境和市場環(huán)境得到不斷改善，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。因此，建立有針對性的、操作性強的相關(guān)具體標準是非常有必要的。
參考文獻：
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