- 相關(guān)推薦
商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書
篇一：【精品】商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書
一、商場(chǎng)概況及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位簡(jiǎn)介
1、商場(chǎng)概況
商場(chǎng)名稱：金陽(yáng)客車站大商匯綜合商貿(mào)城（暫定名） 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位：貴陽(yáng)大商匯投資管理有限公司（由貴州金興西南家電有限公司和貴陽(yáng)市百貨行業(yè)、鋁塑、服裝等行業(yè)人士共同組建）。
商場(chǎng)負(fù)責(zé)人：劉雪蘭
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：依托金陽(yáng)臨時(shí)客車站，以餐飲、賓館、休閑、娛樂(lè)為配套，以服裝、鞋帽、百貨、鋁塑、日用品、化妝品、文化用品、五金家電為主的輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及全省的綜合性現(xiàn)代化商貿(mào)城。
商場(chǎng)規(guī)模：總占地面積192780平方米，商場(chǎng)建筑面積78793平方米。
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總投資概算：1.2億元人民幣
2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位概況
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位為貴陽(yáng)大商匯投資管理有限公司，該公司由貴州金興西南家電有限公司和貴陽(yáng)市百貨行業(yè)、鋁塑行業(yè)、服裝針織等行業(yè)主要人士共同出資組建而成。
貴陽(yáng)市家電行業(yè)商會(huì)的成員是來(lái)自全國(guó)各地的在貴州經(jīng)商達(dá)數(shù)十年之久的經(jīng)銷商。他們是中國(guó)乃至世界各大知名品牌在貴州的代理商和經(jīng)銷商。經(jīng)營(yíng)范圍涉及大小家電、五金、酒店用品、服裝、百貨、鋁塑、日用品、副食品等眾多行業(yè)的批發(fā)及零售。具有豐富的行業(yè)經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)和廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)。數(shù)十年的經(jīng)營(yíng)歷程讓他們的客戶網(wǎng)擴(kuò)展到了貴州省的各個(gè)地、市、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，城市化經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無(wú)法滿足需求的的現(xiàn)狀，對(duì)各個(gè)批發(fā)行業(yè)的發(fā)展形成了極大的制約。為了更好的適應(yīng)現(xiàn)代化批發(fā)業(yè)出現(xiàn)的新情況，突破現(xiàn)階段發(fā)展中市場(chǎng)規(guī)模，交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等瓶頸，并建成批發(fā)、零售、辦公為一體的大型綜合性現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)。貴陽(yáng)市家電行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，由貴州金興西南家電有限公司投資，聯(lián)合在貴州省家電、五金、文體、鋁塑、日用、箱包、針織用品等十大行業(yè)最前沿的約3000戶經(jīng)營(yíng)戶共同籌備，成立貴州大商匯投資管理有限公司，進(jìn)行金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城項(xiàng)目的整體運(yùn)行開發(fā)，齊心協(xié)力推動(dòng)整個(gè)貴州乃至西南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。
二、商場(chǎng)背景及貴州市場(chǎng)分析
1、20xx年貴州省貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)及批發(fā)市場(chǎng)微觀分析
在西部大開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略中，貴州的經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的十幾年里有了翻天覆地的發(fā)展。貴陽(yáng)市作為貴州省的省會(huì)城市，是貴州省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，它的健康穩(wěn)定發(fā)展在全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著砥柱中流的作用。
迄今為止，貴陽(yáng)市的家電、五金、文體、鋁塑、日用品等行業(yè)的批發(fā)和零售市場(chǎng)已近逐漸成熟，但是現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分已經(jīng)老化，而且布局零星分散，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，從而導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)劃極其混亂，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康，嚴(yán)重制約全省經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
2、貴陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
通過(guò)調(diào)查，貴陽(yáng)市現(xiàn)有主要商品批發(fā)市場(chǎng)分散在市西路、浣沙橋、老客車站、次南門、相寶山、羅漢營(yíng)、三橋、花香村等地，具體見下表：
這8個(gè)地方都位于貴陽(yáng)市鬧市區(qū)內(nèi)，缺乏足夠的停車場(chǎng)面積，經(jīng)營(yíng)環(huán)境早已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。目前，隨著市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的迅速增加，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的急劇擴(kuò)大，健康穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。目前，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積和倉(cāng)儲(chǔ)占地面積甚小已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營(yíng)戶的要求。很多經(jīng)銷商被迫將門面附近的寫字樓、住宅樓租下來(lái)當(dāng)作倉(cāng)庫(kù)使用，或者把倉(cāng)庫(kù)租到十公里以外的東站、小河、三橋等地，這一方面在金錢和時(shí)間上大大提高了經(jīng)營(yíng)成本，另一方面商品運(yùn)輸也給城市交通帶來(lái)了極大的壓力和不便。
以上還只是小部分的情況，大部分的商家在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地根本就找不到合適的倉(cāng)儲(chǔ)地方。這其中極其突出的例子就是市西路市場(chǎng)。據(jù)市西路的現(xiàn)有的經(jīng)銷商所言，他們想要找一個(gè)足夠大小的門面都找不到，更不可能奢望找到合適大小的倉(cāng)庫(kù)。 找不到足夠大小門面的商家只能租用寫字樓或商務(wù)辦公室來(lái)作為銷售點(diǎn)。
由此可見，貴陽(yáng)市現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況使得各個(gè)商家無(wú)法擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使得交易時(shí)間及經(jīng)濟(jì)效益大打折扣，從而嚴(yán)重局限著貴陽(yáng)市乃至整個(gè)貴州省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為了了解問(wèn)題的所在，我們也進(jìn)行了外地市場(chǎng)探究和對(duì)比。據(jù)外地考察，外省有些縣級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模都比目前貴陽(yáng)市單個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模大，這也是為什么近年來(lái)，遵義、銅仁、凱里、興義、都勻、水城的經(jīng)銷商跑到外省較為臨近的批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)商品。顯然，這嚴(yán)重影響了貴州省自身的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3、貴陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)物流交通現(xiàn)狀
目前這八大批發(fā)市場(chǎng)位于貴陽(yáng)市中心，由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貴陽(yáng)市車輛數(shù)目俱增，市內(nèi)貨車交通受限，大的卡車及貨車無(wú)法進(jìn)入，甚至連小卡、輕卡也只能在早晨9點(diǎn)到下午4點(diǎn)進(jìn)入。這種現(xiàn)狀迫使商戶們到更遠(yuǎn)的地點(diǎn)甚至貴陽(yáng)周邊尋找中轉(zhuǎn)地點(diǎn)。這樣一來(lái)，廠家的貨物無(wú)法及時(shí)流入，經(jīng)銷商的貨物也無(wú)法及時(shí)發(fā)出，嚴(yán)重阻礙了商品的流通，妨礙了商戶的發(fā)展。
篇二：商場(chǎng)招商計(jì)劃書
商場(chǎng)招商計(jì)劃書（一）
一、市場(chǎng)平面布局簡(jiǎn)圖（略）
二、物業(yè)發(fā)展建議
1 、市場(chǎng)格局設(shè)計(jì)
獨(dú)立收銀、市場(chǎng)中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 1.1-1.3 米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局，商場(chǎng)招商計(jì)劃書。
2 、鋪位分割
鋪位以標(biāo)準(zhǔn)寬度分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要長(zhǎng)度劃分。
3 、過(guò)道設(shè)計(jì)
市場(chǎng)布局緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人氣，這是成功市場(chǎng)的“ 必殺招 ” 。因此，本市場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)為：主通道寬度為 2.0 米，視消防要求。其他過(guò)道（即次過(guò)道）寬度為 1.5 米。這樣做既使得購(gòu)物者覺(jué)得市場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高市場(chǎng)面積使用率。
三、商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)
1 、背景音樂(lè)：劉德華演唱的《馬桶》
2 、標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示緊急出口指示等。
3 、休閑設(shè)施：于位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，或者有專門的休息室，供購(gòu)物者休息之用
4 、促銷氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。
5 、商品做廣告：彩旗懸掛，主要介紹德天隆品牌以及加盟商戶的品牌。
6 、展板設(shè)置：一個(gè)介紹德天隆品牌情況，一個(gè)為各個(gè)商鋪示意圖。
四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案：
a 、潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架）
b 、櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門窗
c 、涂料油漆 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 布藝
d 、燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司
五、市場(chǎng)租金價(jià)格表制定
1 、最理性租金 — 市場(chǎng)比較法租金
通過(guò)對(duì)可比市場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本市場(chǎng)的最理性租金。
“ 可比 ” 的定義是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的市場(chǎng)或地理位置接近的市場(chǎng)的租金也有一定的參考價(jià)值。
本著以下 4 條考慮我們建議本商場(chǎng)的租金為： 10 元 / 平方。
第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家生意難做，這無(wú)異于 “ 殺雞取蛋 ” 。
第三條：由于租金每年有 6-8 % ，甚至是 10% 的租金遞增，因此，第一年廣場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。
第四條：如果租金定的高，與其他市場(chǎng)持平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒呢？很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。
上面的建議租金僅為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)視市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整，如果市場(chǎng)不接受，則仍需調(diào)低；若市場(chǎng)反應(yīng)良好，則租金繼續(xù)執(zhí)行。
另外，租期建議為 1 年。租約 1 年 1 簽的好處是：可以及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來(lái)講也放心（擔(dān)心每年的租金遞增值太高，承受不起）。
六、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)
1 、市場(chǎng)定位
招租客戶不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。即：我為什么到這里來(lái)？來(lái)了以后有沒(méi)有生意，能不能賺到錢？會(huì)不會(huì)一年半載有需要離開？
因此，為了吸引租客到來(lái)，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。
我們?cè)O(shè)定物業(yè)招租市場(chǎng)定位如下：
潞城市首家大型專業(yè)家居建材裝飾市場(chǎng)，
定位釋義及租客前來(lái)的理由：
�。� 1 ）為什么要去潞城？
隨著潞城經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，潞城市家居用品銷售市場(chǎng)的需求潛力越來(lái)越大，建立一個(gè)專業(yè)的家居建材扎市場(chǎng)也是大勢(shì)所趨。
�。� 2 ）為什么要選我們：
a 潞城市黃金位置，潞城商貿(mào)城
b 主要道路旁，昭示力強(qiáng)勁
c 5000 平方米超大規(guī)模
d 主題化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)
2 、主題推廣核心方案
所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向，以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結(jié)合的方式去打動(dòng)客戶的表現(xiàn)核心。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語(yǔ)而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來(lái)的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶的心。
a 、區(qū)位
主題訴求：是困守市區(qū)，還是殺入潞城？是生存還是發(fā)展？市區(qū)亦或潞城？進(jìn)攻還是防守？誰(shuí)不想搶占市場(chǎng)份額？誰(shuí)不想永續(xù)經(jīng)營(yíng)？潞城家居大蛋糕，不容錯(cuò)過(guò)。
提供客戶利益：潞城近年內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，家居市場(chǎng)潛力巨大。
b 、商圈
主題訴求：潞城家居中心在哪里？當(dāng)然是德天隆家居建材裝飾市場(chǎng)。
提供客戶利益：位處潞城開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生意自然好做。最有發(fā)展?jié)摿χ兀庾匀婚L(zhǎng)久，永續(xù)經(jīng)營(yíng)不是夢(mèng)。
c 、位置及昭示力
主題訴求：出入潞城咽喉要地，物業(yè)形象深入民心。
提供客戶利益：出入潞城車來(lái)車往，臨街面，商場(chǎng)將在短時(shí)間內(nèi)樹立知名度，吸引客戶前來(lái)選購(gòu)，生意機(jī)會(huì)多。
d 、規(guī)模及主題市場(chǎng)
主題訴求： 5000 平方米專業(yè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯
提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營(yíng)銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭裝修必到一站。不同于以往裝飾市場(chǎng)黑、亂、臟的購(gòu)物環(huán)境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭光顧，增加生意機(jī)會(huì)。
e 、完美商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)時(shí)代潮流
主題訴求：市場(chǎng)營(yíng)銷新革命，讓客戶常來(lái)看看
提供客戶利益：將改變市場(chǎng)商鋪格子間的現(xiàn)狀 , 全面大市場(chǎng)開放式格局設(shè)計(jì)，細(xì)致的人流規(guī)劃貫穿全場(chǎng)，令客戶逛遍市場(chǎng)每一個(gè)角落�？蛻舨焕�，自然愿意常來(lái)看看。
f 、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
市場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒(méi)有物業(yè)管理，最多會(huì)跌價(jià)，市場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事，一定會(huì)關(guān)門。
主題訴求：市場(chǎng)好管家，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ)
提供客戶利益：市場(chǎng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，預(yù)留充足宣傳廣告費(fèi)用。專設(shè)交樓直通車及形象宣傳車。潞城每一個(gè)新盤入伙，交樓直通車就主動(dòng)前往迎客上門，為租客接生意廣開客源。營(yíng)業(yè)時(shí)間從朝 8 ： 30 至晚 6 ： 30 ，適應(yīng)潞城客戶特點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。提供成本低廉之倉(cāng)庫(kù)用地，解決用家后顧之憂。解除顧客后顧之憂：實(shí)行三位一體專業(yè)化服務(wù)體系，塑造德天隆品牌美譽(yù)度。
g 、放水養(yǎng)魚策略，租金 10 元起
主題訴求： 10 元錢，搶占潞城家居市場(chǎng)制高點(diǎn)
提供客戶利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購(gòu)物決策的重要一環(huán)。
七、 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表
階 段
日 期
工 作 內(nèi) 容
負(fù)責(zé)人
方案確定
10 月底之前
確定招商方案
德天隆 / 都市名片
資料準(zhǔn)備期
11/1—11/3
報(bào)紙整版設(shè)計(jì) 德天隆
都市名片 11/4—11/5
印刷品設(shè)計(jì) 人員 10/26
銷售經(jīng)理到位 德天隆 10/27
銷售人員到位 10/28—10/29
租金及銷售價(jià)格表制定 10/30—10/31
招商處布置及氣球等
商場(chǎng)招商計(jì)劃書（二）
一、本項(xiàng)目的招商目的：
根據(jù)鑫源服飾商城（以下簡(jiǎn)稱：鑫源商城）市場(chǎng)定位及營(yíng)銷要求，鑫源商城的招商主要是針對(duì)服飾批發(fā)與零售等業(yè)務(wù)展開，主要達(dá)到以下目的。
1、通過(guò)主動(dòng)導(dǎo)向式招商完成項(xiàng)目“華北服飾批發(fā)基地”為主題的定位。
2、通過(guò)招商完成項(xiàng)目“一站式”的服務(wù)理念。
3、通過(guò)招商的品牌導(dǎo)入來(lái)提升 (鑫源商城) 項(xiàng)目投資價(jià)值。
4、通過(guò)招商形成鑫源商城項(xiàng)目的商流，最終來(lái)增強(qiáng)商戶與投資者的投資信心。
5、通過(guò)行之有效的招商方式來(lái)推動(dòng)鑫源商城項(xiàng)目的銷售。
二、項(xiàng)目概況：
本項(xiàng)目地處繁華中山路《新華集貿(mào)市場(chǎng)》，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積。
1、優(yōu)勢(shì)所在
�。�1）商城內(nèi)主通道寬 米、次通道寬 米，層高4米左右，寬敞明亮。
�。�2）東鄰南大街，改建后，街寬 米，快車道 米，人行道 米，南大街延長(zhǎng)后，北通新華路，南接站前配套服務(wù)較其他市場(chǎng)完善，儲(chǔ)蓄、郵電、交通等設(shè)施是別家沒(méi)有的。
整改后的東臨南大街不僅使廣大的商戶與消費(fèi)者在交通行動(dòng)得到了便利，而且還大大方便了批發(fā)商們的貨物進(jìn)出。逐漸形成商業(yè)兼游樂(lè)觀光的步行街在客流方面也屬于省城商業(yè)中的一大靚麗的風(fēng)景線，工作計(jì)劃《商場(chǎng)招商計(jì)劃書》。
企業(yè)榮譽(yù)展示
�。�1）是省政府商業(yè)聯(lián)合會(huì)唯一授權(quán)制定的“專業(yè)童裝批發(fā)商城”。
�。�2）鑫源服飾商城前身是鑫源童裝大市場(chǎng)，成立于1994年。該商城歷經(jīng)過(guò)十幾年的風(fēng)雨洗禮，現(xiàn)已具有了深厚童裝商業(yè)品牌文化的沉淀。
（3）管理團(tuán)隊(duì)和管理模式。為適應(yīng)新時(shí)期的市場(chǎng)發(fā)展需求，公司組建了全新的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并且還逐漸引進(jìn)了國(guó)外的先進(jìn)商業(yè)管理模式。
（4）建筑風(fēng)格、商鋪格局的劃分等（國(guó)際商場(chǎng)、國(guó)際風(fēng)格）。為商戶提供電子商務(wù)平臺(tái)，免費(fèi)為商戶及時(shí)發(fā)布產(chǎn)品信息（高清晰的電子屏、數(shù)字電視、商城周邊還設(shè)計(jì)安裝了具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的翻版廣告牌。
�。�5）20xx年10月初，被首屆河北省經(jīng)濟(jì)論壇評(píng)為：“二十大最有影響力商城、十大最有影響力市場(chǎng)”。當(dāng)年12月初，正在改造中的鑫源商城被中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)制衣雜志命名為中國(guó)著名紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)。
2、劣勢(shì)分析：
在眾多的商戶中大部分沒(méi)有自己的經(jīng)營(yíng)主見和市場(chǎng)分析等，所以對(duì)于他們（商戶、投資人）來(lái)說(shuō)，我們?nèi)绾无D(zhuǎn)變他們的商鋪投資觀點(diǎn)是最關(guān)鍵。
三、項(xiàng)目定位
1、形象定位
�。�1)品位商業(yè)地產(chǎn)（服裝商城或購(gòu)物中心）---------在設(shè)計(jì)上方面要形成商場(chǎng)或購(gòu)物中心的概念，并且在創(chuàng)意上一定要有新的想法。
�。�2）服務(wù)概念---------在如今的社會(huì)中，服務(wù)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)城市建設(shè)的見證者。為此要在商業(yè)服務(wù)上，“服務(wù)”是眾多商家生存中的一個(gè)元素。在我們招商期間一定體現(xiàn)出全新的服務(wù)概念化。
2、 功能定位
�。�1） 自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
�。�2） 投資潛力大---------地處繁華地段，我們?nèi)Υ蛟煳磥?lái)的專業(yè)化“兒童服飾商城或廣場(chǎng)” 。
四、招商談判的特點(diǎn)
1、談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性
在通常的商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售中時(shí)間上很有限制，而具體的談判對(duì)象成交條件又是多樣的、多變化的。這就要求在招商工作中，招商顧問(wèn)要圍繞本項(xiàng)目的招商范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c廣大的商戶與投資者要保持廣泛的聯(lián)系和溝通。
2、談判條件的原則性與靈活性
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商顧問(wèn)的目標(biāo)要具體的體現(xiàn)在談判條件上，條件（優(yōu)惠政策、）是具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)和最終目的。
3、談判口徑的一致性
我們的招商工作人員在這次商城招商談判中，雙方談判的形式可以以口頭溝通的方式或可選用書面(市場(chǎng)宣傳招商資料)的談判形式，與對(duì)方進(jìn)行更深層次的溝通。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。
五、關(guān)于商源的選擇原則
根據(jù)招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：
1、堅(jiān)持平等互利的原則
2、平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、堅(jiān)持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過(guò)程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠(chéng)合作的精神。
4、堅(jiān)持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以更好地達(dá)到談判的目的。
六、招商談判的準(zhǔn)備
所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商宣傳資料是宣傳的重要環(huán)節(jié)，也關(guān)系到鑫源市場(chǎng)的整體形象，市場(chǎng)宣傳資料所突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：
1、通過(guò)鉆石地段選擇項(xiàng)目選址的正確性，樹立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。
2、通過(guò)事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。
3、招商顧問(wèn)和投資者以及即將入住商戶的選擇關(guān)系鑫源商城的成與敗，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每個(gè)商戶進(jìn)行分級(jí)、分類評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的投資經(jīng)營(yíng)的前景，作為招商的指導(dǎo)。
4、第一 需要保證商城內(nèi)的配套設(shè)施的完整性。
5、第二 需要保證商城內(nèi)的品種多樣性與專業(yè)性。
七、招商工作人員的分配
一般來(lái)說(shuō)，第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才的技能鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。本人在經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐中得到的經(jīng)驗(yàn)考慮，從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：
1、招商經(jīng)理1人，需對(duì)本企業(yè)所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），，具出色談判技巧和人格魅力。
2、招商顧問(wèn)若干，分別負(fù)責(zé)商城招商的工作：招商顧問(wèn)應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具備說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。
3、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員視情況而定。
八、應(yīng)加強(qiáng)招商人員的培訓(xùn)
一個(gè)優(yōu)秀的合唱想要在參加演出時(shí)得到觀眾的掌聲，僅僅靠一個(gè)隊(duì)員的個(gè)人能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到的，必須加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的磨合和訓(xùn)練。同樣，招商隊(duì)伍組建之后，也必須進(jìn)行培訓(xùn)。招商
篇三：商城運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書
商城運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
結(jié)合公司目前狀況，可以將商城發(fā)展分為幾個(gè)階段：
第一階段：商城注冊(cè)
第二階段：商城開張準(zhǔn)備
第三階段：廣告的投入與簡(jiǎn)介
第四階段：商城運(yùn)作期間必須注意事項(xiàng)分析
第五階段：商城注冊(cè)（分下面步驟進(jìn)行）
1、注冊(cè)企業(yè)支付寶
（1）登錄淘寶網(wǎng)，點(diǎn)免費(fèi)注冊(cè)，填寫會(huì)員名、密碼、驗(yàn)證碼
�。�2）驗(yàn)證賬戶信息：輸入手機(jī)號(hào)，輸入手機(jī)上的驗(yàn)證碼
�。�3）注冊(cè)支付寶賬號(hào)：填寫郵箱地址，到郵箱激活支付寶
�。�4）實(shí)名認(rèn)證：選支付寶商家認(rèn)證，以法人名義申請(qǐng)： 填寫企業(yè)基本信息-上傳營(yíng)業(yè)執(zhí)照-填寫對(duì)公銀行帳戶信息-上傳法人證件圖片-審核成功后，等待銀行卡給公司的對(duì)公銀行賬戶打款-填寫對(duì)公賬戶收到的匯入金額-認(rèn)證成功
2、商標(biāo)的選定
初步的設(shè)計(jì)好文案，品牌故事，品牌文化，以及品牌理念。
選定好商標(biāo) 開始注冊(cè)商城
3、注冊(cè)商城店鋪
保證金與資費(fèi)組成：
天貓經(jīng)營(yíng)必須交納保證金，保證金主要用于保證商家按照天貓的規(guī)范進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并且在商家有違規(guī)行為時(shí)根據(jù)《天貓服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)規(guī)則規(guī)定用于向天貓及消費(fèi)者支付違約金。保證金根據(jù)店鋪性質(zhì)及商標(biāo)狀態(tài)不同， 金額分為5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)3檔。
注：我司主要是做品牌，所以注冊(cè)旗艦店。注冊(cè)資金：根據(jù)天貓注冊(cè)年費(fèi)以及保證金要求，注冊(cè)天貓旗艦店金額最少5萬(wàn)保證金+6W技術(shù)服務(wù)年費(fèi)(如果年銷售額達(dá)到60萬(wàn)就會(huì)全部返還技術(shù)服務(wù)費(fèi)），保證金是一種押金，服務(wù)費(fèi)根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)按比例返還。
4、需要提供的證件：
（1）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（需完成有效年檢且所售商品屬于經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)）
�。�2）企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件（國(guó)稅、地稅均可）
�。�3）組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件
�。�4）銀行開戶許可證復(fù)印件
�。�5）法定代表人身份證正反面復(fù)印件
（6）店鋪負(fù)責(zé)人身份證正反面復(fù)印件
�。�7）由國(guó)家商標(biāo)總局頒發(fā)的商標(biāo)注冊(cè)證或商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)受理通知書復(fù)印件（若辦理過(guò)變更、轉(zhuǎn)讓、續(xù)展，請(qǐng)一并提供商標(biāo)總局頒發(fā)的變更、轉(zhuǎn)讓、續(xù)展證明或受理通知書）
�。�8）商家向支付寶公司出具的授權(quán)書。
5、商城試運(yùn)營(yíng)3個(gè)月淘汰規(guī)則
�。�1） 對(duì)象: 新入駐商家（入駐天貓0-3個(gè)月內(nèi)）
�。�2）考核期: 入駐后的第三個(gè)月
（3）考核頻率: 一次
�。�4）考核時(shí)間: 入駐后第四個(gè)月初
�。�5）淘汰標(biāo)準(zhǔn): 商家若符合以下四項(xiàng)指標(biāo)中的其中一項(xiàng)，淘寶均有權(quán)根據(jù)《淘寶B2C服務(wù)協(xié)議》第十二條第二項(xiàng)的規(guī)定終止《淘寶B2C服務(wù)協(xié)議》。
a、成交額: 行業(yè)排名的末尾10%。
b、DSR: 低于4.2。
c、退款糾紛率: 高于3% ，且小二介入糾紛筆數(shù)高于10筆。
d. 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn): 不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布信息。
6、年費(fèi)結(jié)算：
（1）因違規(guī)行為或資質(zhì)造假被清退的不返還年費(fèi)；
�。�2）根據(jù)協(xié)議通知對(duì)方終止協(xié)議、試運(yùn)營(yíng)期間被清退的，將全年年費(fèi)返還均攤至自然月，按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)期間來(lái)計(jì)算具體應(yīng)當(dāng)返還的年費(fèi)；
（3）如商家與天貓的協(xié)議有效期起始時(shí)間均在2014年內(nèi)的，則入駐第一個(gè)月免當(dāng)月年費(fèi)，計(jì)算返年費(fèi)的年銷售額則從商家開店第一天開始累計(jì)；
（4）如商家與天貓的協(xié)議有效期跨自然年的，則非2014年的銷售額不包含在年銷售額內(nèi)；
�。�5）非2014年的銷售額是：“交易成功”狀態(tài)的時(shí)間點(diǎn)不在2014自然年度內(nèi)的訂單金額。
（6）年費(fèi)的返還結(jié)算在協(xié)議終止后進(jìn)行。
注：入駐商城須：每筆交易，淘寶都會(huì)收取5%的積分點(diǎn)，半年要向淘寶公司開發(fā)票一次。如果買家在購(gòu)買時(shí)索要發(fā)票，也必須提供。
第二階段：商城開張準(zhǔn)備（分解）
1、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備（美工、客服、倉(cāng)管）
2、倉(cāng)儲(chǔ)物流準(zhǔn)備
�。�1）制定好公司內(nèi)部的倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)貨流程規(guī)范，選擇價(jià)格服務(wù)比較合適的快遞公司。制定好全國(guó)的物流價(jià)格表，選擇最便宜的物流合作公司。
�。�2）一名專門發(fā)貨人員，一臺(tái)快遞單打印機(jī)，一臺(tái)專門用于發(fā)貨的電腦。
�。�3）發(fā)貨人員需要每日記錄發(fā)貨明細(xì)+退換明細(xì)等數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
3、經(jīng)營(yíng)商品準(zhǔn)備（考察市場(chǎng)，針對(duì)淘寶商城同行分析，做出熱銷款式的價(jià)格戰(zhàn)略方案，初步制定出有競(jìng)爭(zhēng)力的主推款、活動(dòng)款，禮品款）。
（1）低價(jià)活動(dòng)款，走量款（帶動(dòng)店鋪整理流量），利潤(rùn)10元左右。
�。�2）中端價(jià)位，具有競(jìng)爭(zhēng)力的直通車廣告款（穩(wěn)定收入），利潤(rùn)30-50元左右。
�。�3）高端禮品款或潛力高端客戶，獨(dú)特個(gè)性顧客。利潤(rùn)100元以上。
4、商城上線準(zhǔn)備（店鋪裝修，拍攝產(chǎn)品、美工圖片處理、給品牌定位）
�。�1）拍攝產(chǎn)品，（高清數(shù)碼圖）各個(gè)部位細(xì)節(jié)，，
�。�2）產(chǎn)主圖+產(chǎn)品描述頁(yè)面的設(shè)計(jì)（可根據(jù)市場(chǎng)行情，其他優(yōu)秀賣家，提取經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身，做出最好的，最合適我們的）。
�。�3）店鋪裝修，一個(gè)店鋪裝修，涉及到引導(dǎo)購(gòu)買、促成交易、品牌的形象等眾多問(wèn)題，要求精益求精（如果美工不會(huì)，可外包，根據(jù)實(shí)際情況，大概在500左右）。
�。�4）給品牌定位，設(shè)計(jì)品牌理念，品牌故事（安排文案編輯）以（健康時(shí)尚綠色為主題），可附在每個(gè)產(chǎn)品頁(yè)面和包裝上。
�、佼a(chǎn)品的定位盡量打造自己的特色，根據(jù)不同的消費(fèi)人群和消費(fèi)場(chǎng)合，來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品外觀.
�、谕庥^喜好：
b、各種愛的元素
c，時(shí)常潮流夜店
d，健康綠色清肺止痰，等等。
�、蹮熿F大，口感好，比買煙省錢，健康戒煙，替代香煙。
④多功能需求，可以在產(chǎn)品上設(shè)計(jì)其他的一些小功能：比如手電筒、驗(yàn)鈔機(jī)，集合一體的運(yùn)用。
�、堇蒙鐣�(huì)熱點(diǎn)，比如世界杯款式電子煙。
5、產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，（煙支+用戶手冊(cè)+清洗棉+USB充電器）+以及時(shí)尚的外包裝設(shè)計(jì)。
（1）套裝設(shè)計(jì)
�。�2）單一的產(chǎn)品，包裝設(shè)計(jì)
�。�3）設(shè)計(jì)好品牌形象，設(shè)計(jì)好全國(guó)零售價(jià)等等。
6、客服人員一名，必須熱情，積極，細(xì)心的，接待每一位來(lái)咨詢的的顧客成交率，客服所占的舉足輕重的位置，能積極配合團(tuán)隊(duì)需求，能夠積極的解決售前和售后問(wèn)題。
第三階段：廣告的投入與簡(jiǎn)介
1、以上幾點(diǎn)做好之后，開始市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃，制定各類產(chǎn)品營(yíng)銷價(jià)格，算好每日廣告的投入。
�。�1）第三方付費(fèi)活動(dòng)(淘寶U站導(dǎo)航）：低價(jià)活動(dòng)款，保持不停的做活動(dòng)帶動(dòng)整理店鋪流量。（前期沒(méi)有銷量和評(píng)分不能參加站內(nèi)與站外免費(fèi)活動(dòng)，只能付費(fèi)），就好比一條河一樣，活躍了，就有魚了，只是大小問(wèn)題。
（2）根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)是1200三日，可以跟對(duì)方公司談包月計(jì)劃，會(huì)相對(duì)便宜很多 例如：每支10元利潤(rùn)。每日400活動(dòng)費(fèi)，需要每天40支，才可以保住成本，活動(dòng)薄利多銷，活動(dòng)每天大概能在100支最低。
（3）付費(fèi)推廣：直通車等等，，推廣一些具有競(jìng)爭(zhēng)力的中等價(jià)位產(chǎn)品，
例如：每日推廣費(fèi)500，每支利潤(rùn)50，每天賣10支就可以保住廣告費(fèi)。賣多的就是賺的，前期無(wú)需奢華的廣告大投入，團(tuán)隊(duì)運(yùn)作不成熟。太大量的投入只會(huì)只會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品+服務(wù)，跟不上節(jié)奏。
�。�4）免費(fèi)流量+活動(dòng)的引入：
a、為前期運(yùn)作，節(jié)省開支，會(huì)盡力做一些免費(fèi)的流量引入+活動(dòng)。
b、產(chǎn)品有了銷量，可以相應(yīng)的參加很多淘寶免費(fèi)活動(dòng)，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況跟進(jìn)。 （無(wú)需刷單做假銷量，被查到會(huì)被扣分，，導(dǎo)致后期很多活動(dòng)無(wú)法上）。 例如：聚劃算、淘金幣、天天特價(jià)。試用中心等）
�。�5）開啟網(wǎng)絡(luò)商城分銷平臺(tái)。分銷給淘寶C店各位小賣家，后期會(huì)逐步成熟起來(lái)。
2、做好以上，相對(duì)來(lái)說(shuō)1個(gè)商城前期的成長(zhǎng)，算是穩(wěn)定了！
�。�1）淘寶商城前3月，有1個(gè)審核計(jì)劃，就是動(dòng)態(tài)評(píng)分4，6以上+月銷額10W。
（2）如果做不好，就不能繼續(xù)開下去，如果安排以上思路，是完全可以通過(guò)的。 注：淘寶天貓是如何判定一個(gè)商城的好壞的。就是這個(gè)4，6動(dòng)態(tài)評(píng)分了，當(dāng)然越高越好，最高4，9-5，0，對(duì)于店鋪展現(xiàn)量，產(chǎn)品的排名，都有很大好處。
----動(dòng)態(tài)評(píng)分為：物流速度+產(chǎn)品質(zhì)量+客服服務(wù)，這三點(diǎn)（非常重要）。
----優(yōu)秀商家判定：會(huì)被納入類目品牌，可以增加知名度等很多好處，對(duì)于以后成為“淘品牌”很重要。
第四階段：運(yùn)營(yíng)期間的重要事項(xiàng)分析
1、店鋪運(yùn)營(yíng)推廣是給店鋪以最合理最劃算的帶來(lái)更多最優(yōu)質(zhì)流量，那么當(dāng)一個(gè)顧客被引進(jìn)到店鋪：
�。�1）首先他看到的是店鋪裝修（是否能讓他感受到品牌的存在）。
�。�2）其次寶貝主圖+寶貝描述圖（是否能吸引到他購(gòu)買的初步意向）。
�。�3）再就是;:價(jià)格+質(zhì)量+快遞（有了初步的購(gòu)買意向，他就會(huì)更深一步的了解這幾個(gè)方面）。
（其咨詢的過(guò)程，是需要客服的引導(dǎo)，或者，店鋪裝修指引頁(yè)面的引導(dǎo)）
2、買家拍了后，就是收到產(chǎn)品的印象了，他會(huì)感受，快遞速度+產(chǎn)品質(zhì)量+客服服務(wù)。然后給我們的店鋪，一個(gè)評(píng)分，所以如果要持續(xù)性發(fā)展，這幾個(gè)方面，一定要特別注意，店鋪評(píng)分相對(duì)來(lái)說(shuō)決定一個(gè)店鋪的好壞。
3、三個(gè)月的前期發(fā)育期完成之后，馬上就臨近一年一度的雙十一購(gòu)物節(jié)，如果前期做的好，把店內(nèi)產(chǎn)品做出銷量和人氣，然后參加一些各類活動(dòng)，免費(fèi)的+付費(fèi)的+雙十一的，各種流量渠道統(tǒng)一配合，日銷萬(wàn)件，都不是問(wèn)題。
4、還有網(wǎng)店生意時(shí)間是早8-12點(diǎn)，需要安排晚間客服。
【商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書】相關(guān)文章：
運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書06-10
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書02-02
網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書11-15
網(wǎng)店運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書07-19
商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作總結(jié)03-06